Informe privilegiado sobre el mercado inmobiliario panameño

¡Hola! Somos Panacrypto, una agencia inmobiliaria líder en Panamá. Nuestro equipo ha estado navegando el mercado inmobiliario de Panamá desde principios de 2010. El negocio está en auge: la demanda sigue siendo alta y con información confiable sobre bienes raíces en Panamá siendo difícil de encontrar, tenemos la fortuna de estar en una posición fuerte. Todos los astros parecen alineados para nosotros en el negocio inmobiliario aquí.

 

Introducción: Navegando por el mercado inmobiliario en Panamá

Esta guía proporciona una perspectiva interna del mercado inmobiliario de Panamá escrita desde nuestras experiencias de primera mano. Está destinada a servir como un consejo amistoso para aquellos que consideren hacer una compra aquí. Piénselo como una exposición de cómo funciona el mercado aquí, tomado con un grano de sal, ya que nuestras palabras no son desafiadas por asociaciones inmobiliarias, agencias competidoras o directores de juntas de turismo.

Usamos este documento para compartir nuestras experiencias de la última década porque hemos visto cosas aquí que nunca sucederían en EE.UU. Hemos lidiado con casi todo tipo de situación en cuanto a bienes raíces en Panamá. Esto está escrito en primera persona porque creemos en la autenticidad y en compartir nuestras experiencias sin filtros. Podríamos recibir críticas (incluso furia) por escribir esto, pero estas cosas necesitan ser dichas públicamente.

 

En esta guía, ofrecemos una visión de cómo entramos en el mundo de los bienes raíces en Panamá desde nuestros primeros días como viajeros entusiastas hasta construir un negocio inmobiliario exitoso. Nuestras motivaciones para poner estas experiencias en papel (y en línea) se harán claras, pero ante todo queremos asegurarnos de que usted, como lector e inversor potencial, esté bien preparado.

Lo último que necesita este país es que usted, como comprador, sea engañado o estafado en su búsqueda de propiedad aquí y luego vuelva a casa y le cuente a sus amigos lo que sucedió. No es bueno para usted y no es bueno para Panamá. A pesar de todo lo que hemos visto y experimentado, todavía creemos en Panamá como un lugar para vivir e invertir. Este país es maravilloso, pero no para los débiles de corazón.

 

El mercado inmobiliario de Panamá es una mina de oro nacional y lo que describimos en este informe dejará claro que no es tan glamoroso como podría pensar y ciertamente diferente a cualquier otro mercado en el mundo. La comunidad internacional de inversiones solo recientemente ha descubierto Panamá, lo que significa que el mercado aún es bastante ingenuo; la regulación, los servicios de listado múltiple y los principios éticos aún no son prácticas estándar. Caveat Emptor. Esta exposición ha estado en el tablero de dibujo durante algún tiempo y decidimos que no hay mejor momento para lanzarla que en el auge de uno de los mercados inmobiliarios más hablados y competitivos del mundo: Panamá. Esperamos que proporcione una visión perspicaz de las entrañas de una bestia que hemos montado durante la mayor parte de una década para bien o para mal, en las buenas y en las malas.

 

Sobre Panacrypto – Sus Asesores Inmobiliarios Expertos

Antes de entrar en el “meollo del asunto”, probablemente deberíamos contarles un poco sobre nosotros. Siéntase libre de saltarse a las partes interesantes si no le importa, pero en interés de construir un poco de credibilidad, le contaremos sobre el equipo detrás de Panacrypto.

Nuestro viaje comenzó con una pasión por los viajes y la exploración, lo que eventualmente nos llevó a Panamá. El atractivo de Panamá, con su promesa de ser la “próxima Costa Rica”, nos atrajo. Pasamos de carreras exitosas en Europa, dejando atrás vidas cómodas para buscar nuevas oportunidades en este vibrante país. Abrazamos la aventura, sumergiéndonos de lleno en el mercado de criptomonedas y bienes raíces y no hemos mirado atrás desde entonces. Originalmente destinado a ser un mercado únicamente para inversiones con criptomonedas, vimos la oportunidad de abordar el mercado inmobiliario convencional. Los muchos corredores y agencias no licenciadas que solo quieren cerrar el trato sin importar qué, combinado con una burocracia generalmente difícil en cuanto al gobierno y la industria bancaria, realmente nos motivaron a arremangarnos y ayudar a los inversores sin importar qué moneda quieran usar.

A lo largo de los años, hemos construido un considerable equipo de expertos inmobiliarios panameños y lo hemos visto todo, desde la emoción inicial de los nuevos comienzos hasta las complejidades y desafíos que vienen con navegar un mercado extranjero. Hemos construido Panacrypto desde cero, impulsados por un compromiso con la transparencia, la integridad y un profundo amor por Panamá. Esta guía es nuestra manera de compartir la riqueza de conocimiento que hemos acumulado, asegurando que su viaje en el mercado inmobiliario de Panamá sea lo más suave y gratificante posible.

 

 ¿Por qué escribimos este informe?

Aunque nos encantaría decir que nuestro tiempo y energía invertidos durante meses escribiendo este informe es simplemente un regalo para nuevos compradores, no es necesariamente tan filantrópico. Una razón por la que decidimos documentar nuestro tiempo en la industria fue para nosotros mismos. En los próximos años, será interesante mirar atrás a un tiempo y un país que estaba en auge en tantas dimensiones. Documentar nuestras experiencias ha sido una manera de encontrar un puerto seguro donde podríamos expresar sin censura nuestro tiempo en el mundo inmobiliario de Panamá.

Como Lois Guarino, autor de “Writing Your Authentic Self” dice, un diario debería ser “un registro de la vida interna… Un lugar donde… puedes comunicarte con partes raramente exploradas de ti mismo y donde esas partes pueden responder. Es este diálogo llevado a cabo durante un período prolongado lo que tiene el potencial de ofrecer sorpresas, apoyar la verdad y fomentar el valor.”

Y ahí es donde la segunda implicación de este informe se hizo clara. Al escribir este diario y concentrarnos en temas específicos, nos dimos cuenta de que la información podría ser útil para los forasteros que buscan orientación en un mercado extranjero. Así que decidimos organizarlo en secciones basadas en nuestras experiencias.

La cantidad de desinformación y actividad sospechosa que hemos visto mientras vendíamos bienes raíces en Panamá es perturbadora. Esperamos que este informe ayude a aliviar algo de esa tensión y a aclarar conceptos erróneos sobre el mercado aquí en Panamá.

En nuestro trabajo, hemos encontrado algunos agentes inmobiliarios muy talentosos y astutos. También nos han quemado, apuñalado por la espalda, mentido y tratado de otras formas desagradables innumerables veces. No estamos mencionando nombres porque sería dañino y no es el objetivo. No obstante, al reflexionar sobre nuestras experiencias, sentimos que documentar lo que sucedió y por qué es crucial. Este tipo de información necesita ser pública para educar y proteger a los compradores.

Panamá tiene un tremendo potencial como país: como un nuevo hogar para expatriados de América del Norte, como el patio de recreo para los ricos y famosos de América Central y del Sur y como un destino turístico de clase mundial y un lugar próspero para iniciar o hacer crecer un negocio. No queremos que ningún negocio inmobiliario deshonesto aleje a nadie de este país, así que pensamos que lo mejor sería escribir y publicar una guía aconsejando a la gente sobre qué tener en cuenta desde la perspectiva de alguien que ha estado en ambos lados del juego.

 

Los retos del mercado inmobiliario en Panamá: Una perspectiva desde dentro

Comprar bienes raíces en un país extranjero se trata de confianza. La mayoría de las personas que vienen aquí saben muy poco sobre lo que está disponible, cuál es un precio justo y qué necesitan vigilar. Estos factores juegan un papel enorme en el poder, ya sea bueno o malo, de un agente inmobiliario en Panamá.

Hemos visto muchos agentes, abogados e incluso banqueros desinformar a los clientes a sabiendas simplemente porque pueden. Hemos visto desarrolladores publicar números de ventas falsos, agentes vender apartamentos en proyectos que se están yendo a pique y profesionales que cuidan a los clientes “como familia” mientras están aquí en Panamá solo para no volver a contestar una llamada una vez que se realiza el primer depósito. Esto no es bueno para las personas que terminan perdiendo y ciertamente no es bueno para Panamá.

El mercado inmobiliario de Panamá está lleno de desinformación y hemos sido testigos de esto de primera mano. Nuestro principal consejo es siempre cuestionar la fuente. Sin embargo, si generalmente confía en su agente, asegúrese de que cualquier fuente secundaria que consulte para verificaciones no lo registre con ningún proyecto. Hacerlo excluiría involuntariamente a su agente original de la transacción para esa propiedad específica.

 

Consejo Útil: No siempre asuma que la palabra de su agente es oro. No tenga miedo de verificar con otro agente inmobiliario, un desarrollador o alguien más que pueda estar al tanto.

 

Ejemplos de tácticas comunes engañosas incluyen:

  • “¡Esta es la última unidad de dos habitaciones que me queda!”: A menudo podría ser la última unidad de dos habitaciones en un piso en particular o con una vista específica, pero podría haber más disponibles a diferentes precios o condiciones.
  • “¡Mañana el precio sube $200 por metro cuadrado!”: Esto podría ser cierto en nuestro mercado de rápido movimiento, pero siempre vale la pena verificar. Un buen agente puede asegurarle el precio antiguo si actúa rápidamente.
  • Promesas de Construcción: Cuando un desarrollador promete comenzar la construcción en los próximos meses con un cronograma de finalización, planee al menos dos años. Los retrasos son comunes y debe estar preparado para ellos.
  • Falsa Representación: Tenga cuidado con las personas que dicen representar a los propietarios de propiedades cuando pueden no tener contacto directo con el propietario.

 

Es crucial tratar con un agente que tenga comunicación directa y honesta con el desarrollador. Siempre verifique la disponibilidad y los detalles de una propiedad con el desarrollador o una fuente confiable.

 

Dinámica del mercado en Panamá: Lo que necesita saber

Como hemos mencionado, hay algunas personas muy inteligentes y talentosas en este mercado. Hay varios agentes panameños que han ascendido a la cima a través del trabajo duro, la determinación y todos los otros factores que hacen que uno tenga éxito en la venta de bienes raíces. También hay algunos extranjeros muy astutos que se han mudado a Panamá en el momento adecuado y ahora disfrutan de cantidades sin precedentes de éxito vendiendo el mercado a una clientela en expansión de todo el mundo. La propiedad sigue siendo razonablemente barata, el costo de vida es una fracción de lo que es en la mayoría de las partes del mundo desarrollado y el clima supera con creces los cinco meses de invierno.

Elegimos Panamá por todas las razones enumeradas anteriormente, pero hay algunas personas que han venido aquí porque están huyendo de algo o tienen algo que ocultar. Estos son los artistas del engaño con labia que rondan los casinos y los aeropuertos buscando enganchar al comprador desprevenido. En su mayoría, estos individuos son bastante fáciles de detectar porque lo que están ofreciendo parece demasiado bueno para ser verdad. Confíe en nosotros, están en cada esquina. También se encontrará con personas que, incluso si no son astutas y engañosas, podrían arruinar un proyecto. Estos son los idiotas torpes que pudieron vender Panamá hace unos cuatro años antes de que alguien tuviera idea de un precio de venta justo o un procedimiento operativo estándar y que aún están flotando alimentándose de las sobras. Cuidado con ellos también porque no son tan fáciles de detectar. Más sobre estas personas y sus tácticas más adelante.

 

En nuestras vidas anteriores, preferíamos trabajar con proveedores y clientes que devolvían nuestras llamadas telefónicas o correos electrónicos rápidamente. Dado el volumen de consultas combinado con la actitud de mañana mañana inherente de Panamá, a veces no recibimos una respuesta durante uno o dos días y hemos aprendido a ser pacientes. Esto es Panamá y las cosas NUNCA suceden tan rápido como uno espera. No espere que le devuelvan los mensajes de voz (nunca) y buena suerte obteniendo una respuesta por correo electrónico.

La mayoría de los negocios se hacen en persona aquí, por lo que nos enfocamos en proporcionar el mejor soporte en línea para que usted no tenga que perder su tiempo yendo de un lugar a otro personalmente.

Si está aquí y trata con una entidad gubernamental o un banco, planee al menos cuatro horas sin importar cuán mundano o fácil pueda parecer la tarea al principio. Siempre hay otro formulario que llenar o otro cargo de $2.00 que pagar.

Recuerde también que en este mercado en auge, las amas de casa han salido a vender, lo que significa que a veces tiene agentes que llegan dos horas tarde, se pierden al mirar propiedades, hablan muy poco inglés o intentan empujar una propiedad en particular aunque no sea para nada lo que está buscando. Esto inevitablemente añade confusión, retraso e ineficiencia, pero es parte del mercado aquí, así que prepárese. Aquí es donde en Panacrypto vimos una oportunidad al contratar agentes bien hablados (en inglés y español) y priorizar ser puntuales o, si no es posible, comunicarnos eficazmente para evitar perder su tiempo.

La mayoría de las grandes agencias inmobiliarias son una ventanilla única que ofrece contactos legales, bancarios y financieros desde una oficina. Si se asocia con la firma equivocada, perderá su camisa en más de una manera. Claro, su agente puede mostrarle algunas propiedades geniales y puede que incluso cierre la venta con él, pero en cuanto al soporte post-venta, olvídelo.

Consejo Útil: Esté atento a los agentes que añaden comisiones exorbitantes. Cualquier cosa por encima del 5% + impuestos se considera fuera de lugar en la ciudad. En el interior, las agencias pueden cobrar entre el 5-10% dependiendo de la ubicación de la propiedad y el precio final.

Volviendo a nosotros como los novatos en ventas… Recordamos una vez que estábamos viendo una propiedad absolutamente impresionante, de hecho, exactamente lo que nuestros clientes y nosotros habíamos estado buscando. Estábamos en un campo a unos 130 km de la ciudad mientras este agricultor nos decía a nosotros y a nuestro cliente que lo que estábamos viendo era su tierra. Nos mostraba un papel que afirmaba ser un título e insistía en que los vecinos vendieron su granja por $50/m². Nuestros clientes estaban ansiosos por comprar y nosotros por cerrar nuestro primer trato, así que estrechamos la mano y nos fuimos con el entendimiento de que revisaríamos los términos del contrato y enviaríamos el dinero del depósito. Dos semanas después, entregamos el cheque de depósito de $2000 y una semana después se ejecutó el contrato. ¿Cha-Ching, verdad? No tanto…

Una cosa que nos pareció un poco extraña después de nuestra primera venta fue que este hombre que vendía una pieza de 2.5 hectáreas por $150,000 tuvo que pedir prestado nuestro teléfono celular porque se había quedado sin minutos y se subió al autobús después de nuestra reunión. Bandera roja números uno y dos…

Resulta que este tipo NO era el dueño de la propiedad y esta pieza de tierra NO estaba titulada, sino en el “proceso de ser titulada” (derecho de posesión) que puede durar desde dos meses hasta más de dos años. Afortunadamente, habíamos formado una relación con un abogado muy diligente y experimentado que finalmente nos aconsejó (y a nuestro cliente) alejarnos de la venta. Afortunadamente para nosotros, el contrato estaba redactado de tal manera que nuestro cliente podía salir sin perder nada. De lo contrario, podría haber sido una situación muy mala.

La Conclusión: Asegúrese de estar tratando con el dueño o el agente del dueño y consiga un abogado lo antes posible.

Es una cosa comprar en su país natal donde está familiarizado con todas las leyes, restricciones y trampas de su mercado local. Cambie de marcha y póngase en un país extranjero y está en un juego completamente nuevo. Tenga en cuenta también que Panamá tiene su propio conjunto de ética, una burocracia muy complicada y una cultura de “juega vivo” que es como nada que la mayoría de nuestros clientes hayan visto. Esta mentalidad de “juega vivo” fomenta una cultura de aprovechamiento – y no necesariamente solo de extranjeros.

No hay ningún lugar donde el sistema burocrático sea más visible que en el banco, especialmente al intentar abrir una cuenta corporativa u obtener financiamiento. En una tierra famosa por sus bancos y un serio centro de la industria bancaria, uno pensaría que abrir una nueva cuenta sería tan simple como en los Estados Unidos. Entrar con un cheque, mostrar alguna identificación y ¡voilà!

No es el caso en Panamá. Cualquiera que desee abrir una nueva cuenta bancaria debe tener dos cartas de referencia (que son una broma pero un requisito absoluto), un patrocinador panameño y dos formas de identificación. Y eso es solo para abrir una cuenta de ahorros. Tuve el placer de hablar con la mayoría de los principales bufetes de abogados de Panamá y incluso ellos cobran grandes sumas de dinero solo por la OPORTUNIDAD de abrir una cuenta bancaria personal o de negocios, sabiendo que es más una apuesta en lugar de saber que funcionará con certeza. Nos reímos cuando los extranjeros esperan entrar a un banco, ser atendidos de inmediato y salir en una hora habiendo establecido una cuenta bancaria y pre-calificado para una hipoteca. Nada sucede rápidamente aquí, así que planifique al menos medio día cuando esté tratando con los bancos o el gobierno.

 

Consejo Útil: La mayoría de los bancos y oficinas gubernamentales abren a las 7:30 am o a más tardar a las 8:00. Llega temprano y saldrás temprano. Llega después de las 9 y te encontrarás al final de una fila que no se mueve. Dicho esto, se vuelve aún más importante trabajar con alguien que te devuelva las llamadas, te ayude a cruzar las T’s y poner los puntos en las I’s y actúe en tu mejor interés cuando te vayas de Panamá con asuntos pendientes. Asegúrate de que “tu persona” no se olvide de ti cuando te vayas – porque a veces aquí hasta luego realmente significa “fuera de la vista, fuera de la mente.”

 

El lado oscuro del mercado inmobiliario en Panama

En esta sección abordamos algunos de los aspectos más complejos y desafiantes del mercado inmobiliario de Panamá, proporcionándole valiosas ideas para navegar en este entorno de manera efectiva.

El mercado inmobiliario de Panamá, como muchos otros, tiene su cuota de desafíos. Uno de los problemas más significativos es la prevalencia de prácticas poco éticas como el lavado de dinero y la mala conducta financiera. Aunque ni nosotros ni nuestra firma participamos en tales actividades, somos conscientes de que existen dentro de la industria. Hemos escuchado informes de edificios enteros comprados en efectivo, hoteles vacíos que afirman estar llenos y agentes que practican tácticas engañosas para asegurar ventas. Estos no son únicos de Panamá, pero están presentes aquí y pueden representar riesgos para compradores e inversores.

 

Además, las dinámicas sociales de Panamá pueden a veces difuminar las líneas entre las interacciones profesionales y personales. Por ejemplo, algunos clientes, especialmente aquellos nuevos en Panamá, pueden sentirse atraídos por la vibrante vida nocturna y la escena social del país. Aunque nos esforzamos por mantener un enfoque profesional, es importante ser consciente de que otros en la industria pueden no siempre adherirse a los mismos estándares.

Además, la frase “el efectivo es el rey” a menudo es cierta en Panamá. Aunque nos adherimos a prácticas éticas, es importante tener cuidado y ser consciente de que las transacciones en efectivo pueden a veces enmascarar problemas subyacentes. Por ejemplo, hemos encontrado casos en los que propiedades fueron vendidas por individuos que no tenían la autoridad legal para hacerlo o donde el valor real de una propiedad fue mal representado a un comprador desprevenido.

 

Panamá atrae a una gama diversa de clientes por varias razones: personas casadas que buscan una segunda residencia, profesionales solteros que buscan un cambio en su rutina diaria, familias que desean experimentar la vida en una cultura diferente y emprendedores ansiosos por explorar nuevas oportunidades. Esta diversidad añade riqueza al mercado, pero también requiere una comprensión matizada de diferentes motivaciones y necesidades.

En Panacrypto estamos comprometidos con la transparencia, la integridad y el profesionalismo. Navegamos estos desafíos con un firme compromiso con las prácticas éticas y siempre priorizamos los mejores intereses de nuestros clientes. Al proporcionarle esta información, nuestro objetivo es equiparlo con el conocimiento necesario para tomar decisiones informadas y evitar posibles trampas en el mercado inmobiliario de Panamá.

 

Preguntas de inversión que a los agentes inmobiliarios les gusta evitar: Las respuestas que necesita

Después de dar la bienvenida a numerosos clientes a Panamá y pasar un tiempo significativo con ellos ya sea en la carretera viendo propiedades o en la oficina discutiendo contratos, nos gusta pensar que hemos identificado algunas cosas en común entre los compradores experimentados y los novatos.

 

Podría ser útil conocer las preguntas que para nosotros distinguen a un comprador calificado de uno que solo perderá nuestro tiempo. Aquí hay una lista de preguntas que recibimos y lo que pensamos cuando las escuchamos:

  1. Háblame un poco sobre ti mismo:
    Panamá está experimentando actualmente una fiebre del oro, lo que significa que hordas de personas, tanto honestas como deshonestas, están acudiendo al istmo. El número de personajes sospechosos que han llegado a Panamá porque no son bienvenidos en otras partes del mundo es alarmante. Así que siempre es una buena idea tener una idea de quién es su agente, de dónde viene y cómo llegó a Panamá. El inversor novato que se lanza directamente al trato sin conocernos generalmente representa una tendencia impulsiva: alguien más interesado en comprar algo rápido que en hacer la debida diligencia suficiente para averiguar quién los representará.
  2. ¿Cuántas ventas ha realizado en los últimos seis meses?
    Sí, suena un poco personal, pero conocer el historial de un agente de ventas significa conocer su productividad y accesibilidad. Los mejores agentes siempre son muy solicitados por su arduo trabajo, honestidad y conocimiento. Tiene sentido ir con un agente que ha hecho una buena cantidad de ventas en el pasado reciente y no está buscando a un tonto para romper su mala racha.
  3. ¿A quién representa?
    Esta es una gran pregunta que un inversor experimentado hará en cualquier parte del mundo, pero en Panamá es especialmente importante dado que las credenciales son fáciles de conseguir y las regulaciones para aquellos que venden bienes raíces no se aplican. La respuesta correcta siempre debe ser usted, el comprador. Para tener un proceso de compra completamente justo y honesto, no tendría sentido discutir negociaciones con alguien vinculado al vendedor. El inversor inexperto en Panamá podría olvidar hacer esta pregunta y, por lo tanto, entrar en un trato sin nadie realmente de su lado.
  4. ¿Tiene personal de apoyo?
    Debido a que hay tantas sutilezas asociadas con la compra y venta de bienes raíces en Panamá, a menudo la cantidad de trabajo para un trato es simplemente demasiado para que un agente lo maneje solo. Los mejores agentes en Panamá están asociados con buenos asistentes y profesionales especializados que pueden ayudarles a hacer las cosas pequeñas (pero importantes). Tareas como formar corporaciones, coordinar documentos bancarios y diseccionar contratos están en la lista de cosas que deben suceder para cerrar una venta. Esto permite al agente enfocarse en usted, el comprador, mientras su equipo está ocupado resolviendo los problemas que inevitablemente aparecen en cada venta. Un inversor primerizo o ingenuo podría pasar por alto esta pregunta y asumir que su agente puede manejar el proceso de frente. Todo agente necesita un buen equipo, así que si su agente está solo, asegúrese de que tenga algún tipo de red de apoyo para completar la venta.
  5. ¿Qué lo diferencia de la competencia?
    El negocio está bien aquí, la gente viene de todo el mundo a comprar propiedades en Panamá por varias razones. En los últimos dos años hemos visto triplicar el número de agencias inmobiliarias. Una buena pregunta que nos gusta escuchar es “¿Qué lo hace diferente de la competencia?” porque nos permite explicar el servicio que ofrece nuestra firma, las habilidades que aportamos y nuestra filosofía personal de negocios. Nos permite explicar por qué la compañía para la que trabajamos es de primera categoría, por qué los desarrolladores nos llaman para representarlos. Son los compradores inexpertos quienes tienden a omitir esta pregunta y se van con el primer agente inmobiliario amistoso que encuentran. Al final, puede que no sea el “tipo simpático” el que haga el trabajo por usted. Las personas que tienen éxito en esta industria y obtienen referencias y negocios repetidos son los agentes que van a negociar con el vendedor en su nombre, permanecerán en el caso por usted y se asegurarán de que sus mejores intereses estén protegidos en cualquier situación, ya sea con el banco, el vendedor o un desarrollador.
  6. ¿Dónde invertiría usted ahora mismo?
    Nos gusta esta pregunta porque nos permite ser honestos y revelar dónde estamos invirtiendo actualmente. También representa un punto de vista equilibrado del comprador al darse cuenta de que la mejor inversión en Panamá puede no ser necesariamente lo que imaginaba. Si existe una mejor inversión que la que se está considerando actualmente, el inversor sabio siempre la encuentra con esta pregunta. En el otro extremo de la escala, un inversor novato en Panamá podría omitir esta pregunta porque tiene su mente puesta en algo diferente (que podría no ser la mejor relación calidad-precio o podría basarse en fuentes de información defectuosas).

 

Malas Preguntas: Por otro lado, también hay algunas señales de alerta: preguntas que recibimos de los clientes en ocasiones que huelen a inexperiencia. Cuando escuchamos estas preguntas, generalmente significa el final de la relación por nuestra parte.

  1. ¿Cuál es la cosa más barata que tiene?
    OK, tal vez esté interesado en una inversión a pequeña escala. O tal vez le gustaría comenzar con algo que tenga un costo de entrada relativamente bajo. Pero hacer esta pregunta ciertamente nos dice que es un perdedor y en nuestra experiencia, son estos clientes los más difíciles de trabajar. Un verdadero inversor en Panamá, incluso si está interesado en algo por debajo de $100,000, no exigirá “lo más barato del mercado” ya que saben que probablemente significa mala artesanía, materiales, ubicación, etc. No hay nada de malo en establecer su rango de precios, pero por favor, no solo pida “algo barato.”
  2. ¿Dónde invertiría usted ahora mismo?
    Hemos listado esta en ambas secciones por una razón. Usted y nosotros somos diferentes y no es nuestro dinero del que estamos hablando. Es nuestro trabajo averiguar lo suficiente sobre su estrategia de inversión para hacer recomendaciones y sugerir propiedades basadas en su estrategia personal y filosofía de inversión. Planeamos quedarnos en Panamá por mucho tiempo. Dicho esto, podemos permitirnos un comprar-y-mantener. Si está buscando un giro rápido a corto plazo, entonces no estamos comparando manzanas con manzanas.
  3. ¿Puedo duplicar mi dinero en un año y luego vender?
    Si supiéramos exactamente lo que el mercado iba a hacer en un año, estaríamos conduciendo un coche mucho más agradable que nuestro viejo FourRunner. Dicho esto, podemos decirle que la retrospectiva es 20/20 y hemos visto a nuestros clientes duplicar su dinero en seis meses. En ese momento les aconsejamos que una inversión en particular podría mostrar rendimientos prometedores, pero al final nadie puede predecir el futuro.

 

El Mito del Alquiler

Podría ser útil proporcionar un enfoque que a menudo vemos tomado por los agentes inmobiliarios que los compradores no cuestionan tanto como deberían. La ocupación hotelera en Panamá es alta. Tanto la ciudad como varios pueblos de playa y montaña experimentan altas tasas de ocupación, pero este hecho, especialmente cuando lo proclaman los agentes inmobiliarios, a veces puede ser engañoso. Hemos escuchado a agentes decir a sus clientes “Oh, no tendrás problemas para alquilar esto durante la mayor parte del año a X cantidad de dólares.”

De hecho, cuando éramos relativamente nuevos en el mercado, creíamos y asegurábamos a las personas lo mismo. Los tiempos han cambiado, sin embargo, y hemos llegado a darnos cuenta de la verdad.

Primero que nada, asegúrese de tener una buena empresa de administración de propiedades alineada antes de firmar en la línea punteada. También tenga en cuenta que en este mercado dinámico es difícil predecir a dónde van las tasas de alquiler a medida que aumenta la oferta. Concedido, este país está experimentando un crecimiento significativo en el sector de viajes y ocio, pero nada está nunca grabado en piedra. En resumen: haga su tarea (o haga que su agente la haga por usted) y verifique en línea en lugares como comprealquile.com o incluso Encuentra24 para obtener tarifas de alquiler actuales antes de saltar a una propiedad de alquiler.

 

La competencia en Panamá: Lo que necesita saber

Entonces, ¿qué debe esperar cuando llegue a Panamá?

 

El bombardeo de promoción probablemente comenzará en su vuelo hacia aquí, desde la literatura a bordo hasta el vecino hablador en el asiento a su lado. Cuando llegue al Aeropuerto Internacional de Tocumen en Panamá, encontrará cientos de revistas con hermosos edificios en la portada llenas de anuncios, precios tentadores y promesas de “su hogar de ensueño.”

Una vez en Panamá, probablemente será abordado por varias personas, tanto locales como extranjeras, preguntándole si está aquí con fines de inversión. Si responde que sí, lo más probable es que estén vendiendo algo o tengan un amigo que lo está. Lucha contra la sensación de sentirte especial por haber hecho un “contacto asombroso en Panamá a pocos minutos de haber llegado a tu hotel.”

Consejo Útil: Respire profundo y siga su plan. Si no tiene un plan, encuentre un agente. No alguien con una propiedad que esté tratando de vender, sino alguien que pueda encontrarle lo que está buscando.

Durante su recorrido por la ciudad o áreas circundantes, se encontrará con una segunda avalancha de promoción descarada: vallas publicitarias, volantes, revistas, periódicos y anuncios de televisión. Grandes carteles en sitios de trabajo, algunos de los cuales se han ensuciado y oxidado, promocionando proyectos que aún están a años de completarse y otros promocionando proyectos que pueden nunca empezar.

 

Entonces, digamos que ha resistido esta avalancha de información y publicidad y aún está dispuesto a considerar comprar bienes raíces en Panamá. ¿Qué hace?

La mayoría de los visitantes contactan a alguien, ya sea una agencia inmobiliaria o un desarrollador. Dado que la mayoría de los desarrolladores en Panamá no se enfocan en las ventas (contratando agencias para hacerlo en su lugar), sugerimos encontrar un buen agente y nunca involucrarse directamente con los desarrolladores. Evite la tentación de las oficinas brillantes de los desarrolladores y las personas hermosas trabajando en la recepción. No va a obtener un descuento significativo comprando directamente del desarrollador y, de hecho, puede terminar pagando más. Su mejor apuesta es contactar a un agente.

Lo primero que debe saber sobre los agentes inmobiliarios en Panamá es que no todos los agentes tienen una licencia. Esto es un arma de doble filo: la desventaja obvia es que no es tradicionalmente sólido hacer negocios con un profesional que no tiene licencia. Este concepto no es necesariamente una idea equivocada, sino más bien una regla general en los negocios porque todos asumimos que las licencias usualmente requieren pruebas y pasar una prueba usualmente requiere algún cuerpo de conocimiento acumulado o nivel de experiencia.

 

Lo que esto ha creado es una situación única en la que la persona más calificada para mostrarle propiedades y ayudarle con su búsqueda inmobiliaria puede no ser un agente inmobiliario licenciado. De hecho, algunas de las personas más competentes y conectadas en la venta de bienes raíces en Panamá (asesores) son extranjeros y no tienen licencias ellos mismos. Estas son generalmente las personas que han estado trabajando en este mercado durante años y tienen la experiencia y el conocimiento para guiarlo a través de las trampas y dolores de cabeza que seguramente encontrará. Estas son las personas que pueden asesorarlo en su idioma nativo y obtener una comprensión verdadera de sus necesidades inmobiliarias.

 

La teoría de la ley está destinada a proteger a los panameños de perder trabajos ante extranjeros. Lo que esto ha traducido, sin embargo, es un montón de amas de casa panameñas licenciadas corriendo tratando de cerrar tratos sin un verdadero conocimiento del mercado. Todo lo que ven es lo que está directamente frente a ellos en lugar de una vista de 5000 pies; no tienen esa comprensión macro del mercado y los efectos de la escasez, la sobreoferta, las presiones de precios y la capacidad de identificar verdaderas oportunidades de mercado. Les falta ese enfoque de “gran cuadro” que es importante en bienes raíces, especialmente en bienes raíces enfocados en la inversión. Concedido, pueden hacer un gran trabajo encontrándole un condominio de dos habitaciones en pre-construcción en San Francisco, porque siendo honestos, podría lanzar una piedra desde Avenida Balboa y golpear siete de ellos. No se necesita un genio para recoger una revista de bienes raíces y hacer una llamada telefónica en nombre de un cliente para cerrar una venta. Sin embargo, si está buscando un asesoramiento de inversión sólido y financieramente sólido, un agente panameño licenciado no es automáticamente su mejor opción. No es que no existan, pero todo el tema de la licencia vale solo tanto como el agente que la lleva.

 

Información privilegiada sobre las agencias inmobiliarias en Panamá

Entonces, ¿cómo encuentra un buen agente? Los buenos agentes encuentran los buenos tratos. Internet ha creado un mercado propio y los precios pueden ser inflados basados en “lo que está haciendo mi vecino.” Las buenas agencias dedican suficientes recursos para encontrar propiedades existentes y tienen todo un departamento enfocado en adquirir activamente nuevos listados, manteniendo estos listados actualizados y manteniendo algún tipo de base de datos maestra de propiedades clasificadas por varios criterios.

La tierra es otra faceta del negocio inmobiliario aquí en Panamá y las buenas agencias usualmente tienen sus exploradores en el interior del país recorriendo las playas, montañas y pequeños pueblos en busca de tierras crudas y sin desarrollar. Tenga en cuenta que la mayoría de las agencias no se enfocan en este lado del negocio porque es muy laborioso y requiere relaciones locales fuertes con los propietarios de tierras.

 

Los brokers maestros que operan en Panamá son las agencias que tienen buenas relaciones con una serie de desarrolladores, corredores y agentes especializados (los tipos de la tierra). A menudo los desarrolladores eligen formar un arreglo exclusivo con un broker maestro y pasar todas las responsabilidades de ventas y marketing a esa firma de brokerage. Los desarrolladores se dan cuenta de que el broker maestro tendrá relaciones con una serie de otras pequeñas agencias inmobiliarias tanto dentro como fuera del país. Este tipo de firma de brokerage “atrapa todo” es generalmente la mejor tipo de firma con la que trabajar si no sabe exactamente lo que quiere. Mientras que nosotros no cubrimos todo el país aún, tenemos una red bastante sustancial en las áreas de Boquete y Bocas.

 

Lo que debe buscar en un promotor inmobiliario

Hay unos diez grandes desarrolladores en Panamá y alrededor de otros cien “one-hit wonders” que están haciendo su primer proyecto en Panamá y pueden estar metiéndose en aguas profundas. Grande no necesariamente significa mejor, porque algunas de nuestras peores experiencias han sido con los “grandes.”

La pre-construcción se basa en la confianza: usted ve los diseños elegantes y todos los renders gráficos de lo que el edificio VA a parecer, pero el hecho es que todo esto se basa únicamente en promesas y una CONFIANZA en que el desarrollador cumplirá con lo que ha prometido. Si firma un contrato con el desarrollador equivocado, tendrá problemas.

Hemos visto historias de horror en los últimos años de clientes que fueron sobre-prometidos y sub-entregados. Hemos visto clientes que han esperado cinco años por un proyecto que estaba programado para completarse en dos y hemos visto otros clientes que se les dijo que tendrían que pagar un adicional de $20,000 porque el desarrollador “subestimó el costo creciente de los materiales” o “no pudo continuar de buena fe con los términos del contrato de pre-venta.” Otros proyectos se detienen abruptamente porque el desarrollador rompió relaciones con su constructor.

Consejo Útil: Aliéntese con el desarrollador correcto y no tendrá problemas. Encuentre un agente que pueda darle una biografía completa del desarrollador y búsquelo en Google usted mismo para ver qué aparece.

¿Qué otros proyectos ha hecho este desarrollador? Esta es una pregunta obvia, pero demasiados agentes inmobiliarios pasarán por alto el hecho de que este es el primer proyecto del desarrollador aquí en Panamá y no tienen literalmente ningún punto de referencia para otros proyectos en cualquier otro lugar del mundo. Esta es una señal amarilla… ¡sea cauteloso!

Solo porque una firma esté haciendo su primer proyecto en Panamá no necesariamente significa que el proyecto va a ser un desastre o nunca llegará a buen término. Es solo una indicación de que se necesita más investigación y su agente inmobiliario debería estar en una posición para decirle sobre todo el equipo de desarrollo (constructor, arquitecto, ingeniero de sitio, etc.).

Asegúrese de que alguien en ese equipo tenga un historial en Panamá porque NO quiere trabajar con un montón de desarrolladores, constructores e ingenieros famosos TODOS de fuera del país. Los proyectos dirigidos por extranjeros generalmente son una receta para el desastre porque las conexiones en este país dentro de la burocracia pueden hacer o deshacer un proyecto.

Tenga cuidado cuando un agente le diga “este es uno de los desarrolladores más conocidos en Panamá.” ¿Para qué son conocidos? ¿Proyectos pésimos? Diríamos que “establecido” es probablemente uno de los criterios más importantes para determinar un desarrollador con un historial comprobado de proyectos similares. Solo porque el desarrollador ha construido cuatro estaciones de servicio en Río Bajo no significa que tenga la experiencia para construir un rascacielos de 60 pisos en el centro de la ciudad de Panamá.

 

Siempre nos gusta dar a nuestros clientes alguna indicación de qué porcentaje del edificio está vendido porque con toda probabilidad el desarrollador tiene algún número mágico en mente, una vez alcanzado, comenzarán la construcción. La mayoría de las veces el desarrollador generalmente quiere tener al menos el 30% del edificio vendido antes de comenzar el trabajo en el sitio y colocar los cimientos. A veces es hasta el 50-60%, por lo que es muy importante preguntarle a su vendedor cuánto del edificio está vendido y qué hitos aún no se han alcanzado.

Hay esos proyectos raros que están tan bien financiados que el inicio de la construcción es una fecha firme que se adherirá estrictamente y se establecerá en piedra independientemente de la cantidad de pre-ventas. Sin embargo, eso no significa que después de un gran alboroto y un inicio a tiempo, el proyecto no pueda detenerse abruptamente porque las ventas han sido pobres.

El constructor es una de las partes más importantes de cualquier equipo de desarrollo y a menudo el desarrollador subcontrata el trabajo a una firma de construcción externa. Nueve de cada diez veces la empresa que realiza la construcción es panameña.

Consejo Útil: Asegúrese de que el proyecto en el que termine invirtiendo esté siendo completado por una empresa constructora con un historial sólido.

Tómese esa hora extra y haga que su agente inmobiliario lo lleve a través de la ciudad para mostrarle otro edificio que haya sido completado para que pueda tener una idea de la artesanía y calidad de trabajo que ha hecho este constructor. La forma en que lo vemos, si el desarrollador no presenta lo mejor de sí con un apartamento modelo, ¿cómo será el resto del edificio?

 

Cosas a buscar en un apartamento modelo o edificio existente:

    • Líneas, juntas y simetría: Comience con los baños. ¿La puerta cierra al ras con el piso y la pared? ¿Está el inodoro y el lavamanos colocados correctamente y plomería profesionalmente? ¿Cómo se alinean las paredes con el techo?
    • Puertas, pisos y encimeras: ¿Cierran y sellan? ¿Están los azulejos calafateados, las puertas sólidas y las encimeras/cabinetes colocados uniformemente?
    • Edificio existente: ¿El edificio ha resistido la prueba del tiempo o los azulejos se están cayendo del techo, la pintura se está despegando de las paredes y las puertas se están saliendo de sus bisagras? En una propiedad existente, siempre revise también la presión del agua.

 

Tenga cuidado de comprar directamente del desarrollador porque 1) probablemente no obtendrá un mejor precio y 2) definitivamente necesita a alguien de su lado si las cosas salen mal.

 

 

Trampas contractuales en Panamá: cómo evitar los errores más comunes

Entonces ha encontrado ese lugar perfecto aquí en Panamá. La mayoría de las veces se requiere algún tipo de depósito para retener la unidad, generalmente entre $1000 y $10000. Al poner dinero antes de firmar, está reteniendo su propiedad y fijando un precio.

El mejor lugar para empezar es encontrando un buen abogado, preferiblemente alguien aquí en Panamá que ya esté familiarizado con el proyecto, la ubicación o el desarrollador con el que está firmando su vida.

¿Cómo sabe que tiene un buen abogado? Las conexiones son enormes en Panamá, quizás más que el ingenio o el talento. Siempre referimos a nuestros clientes a los mismos tres o cuatro abogados que sabemos pueden hacer el trabajo simplemente porque, al parecer, todos les deben un favor o dos. Aunque parezca lógico ir por el bufete más grande y mejor, estos bufetes a menudo están sobrecargados y menos capaces de darle un gran servicio al cliente. Preferimos referir a nuestros clientes a bufetes más pequeños porque encontrarán que la relación personal y el compromiso son mucho más fuertes con estas agencias más pequeñas. Los precios con los bufetes más pequeños también son mucho más bajos, por lo que es un ganar-ganar.

Los contratos legalmente vinculantes deben estar en español aquí en Panamá, por lo que generalmente encontrará un contrato en español con una traducción exacta en inglés adjunta. Si su contrato está solo en español, alguien como nosotros debería poder conseguirle una versión traducida.

En el caso de una promesa de compra de pre-construcción directamente del desarrollador, asegúrese de que el vendedor en el contrato posea la propiedad o represente al desarrollador de alguna manera. Esta verificación puede ser manejada por su abogado con una simple consulta al Registro Público. También esté atento a una cláusula de escalamiento de materiales porque usted, como nuevo comprador, será responsable de esto.

 

Esas trampas contractuales y cómo evitar las trampas:

Habiendo encontrado varios contratos durante nuestros días aquí, hemos llegado a identificar algunas banderas rojas. Las siguientes son cláusulas que hemos encontrado, a veces de la manera difícil, que creemos son de suma importancia para que un agente en Panamá se enfoque en:

 

1. Cláusula de escalamiento de materiales: Esta cláusula es un hecho de la vida y no una artimaña sucia utilizada por los desarrolladores para exprimirle ese centavo extra. En realidad, es una artimaña sucia, pero todos lo están haciendo, especialmente en estos tiempos inflacionarios. Está contenida en todos los contratos de pre-construcción, con la excepción de aquellos que están dentro de seis meses de ser completados o en el caso de una reventa donde el comprador anterior ha negociado su eliminación.

Consejo Útil: Si ve una cláusula de escalamiento de materiales en un contrato para un edificio que va a ser completado dentro de seis meses, presione al vendedor para que la elimine. ¿Cuánto puede razonablemente subir el costo de los materiales en seis meses?

Pero también hay formas de eliminar esta cláusula, incluso si su contrato de pre-construcción se extiende más allá del período de seis meses de finalización.

Primero, sepa que el aumento máximo posible en su precio debe ser del 10%. Si vemos algo que se acerque a este número, siempre nos aseguramos de que se limite al 5%. Lo que usualmente decimos a nuestros clientes es que debido a que esta cláusula es una redacción bastante estándar, necesitamos hacer algo que lo diferencie del resto de los compradores. Una táctica obvia sería comprar más de una unidad. Si no está en una posición para comprar múltiples unidades, no se preocupe.

Otro elemento de negociación es poner más dinero del requerido o al menos acelerar el cronograma de pago inicial (mostrando así su interés y seriedad). La mayoría de los proyectos requieren un total del 30-40% antes de que la unidad sea entregada. Un cronograma de pago típico es el siguiente:

  • 10% al firmar (menos los dineros de depósito)
  • 10% cuando comienza la construcción
  • 10% tres a seis meses después del inicio de la construcción

 

En el caso de una unidad que está más de un año en construcción, el desarrollador a menudo pedirá el 40% completo al firmar el contrato. Algunos desarrolladores están ansiosos por obtener una venta y eliminarán la cláusula de escalamiento solo por pedirlo. Al mismo tiempo, siempre estamos en guardia cuando se solicita más dinero, ya que puede indicar que el constructor está a) quedándose sin dinero b) retrasado o c) con pocas ventas.

Siempre recomendamos a nuestros clientes que tengan en cuenta que los desarrolladores aquí generalmente están en la silla de poder: a menudo comienzan edificios con muy poco de su propio dinero, esperando en cambio hasta que se venda un cierto porcentaje para comenzar la construcción. ¿Qué significa esto? Bajo riesgo por parte del desarrollador PUEDE (pero no siempre) representar una falta de compromiso. Es por eso que, como se mencionó antes, siempre recomendamos tratar exclusivamente con desarrolladores de buena reputación. Personas como nosotros, que tenemos años de experiencia, conocemos a estos chicos como la palma de nuestra mano. Pero como nuevo comprador, es probable que estos nombres sean nuevos para usted. En tales casos, encuentre un agente que pueda darle luz verde antes de empezar a enamorarse de una unidad y su desarrollador ostentoso.

 

2. Cláusula de Cargos de Mantenimiento: Bastante inútil. De hecho, puede contar con que el desarrollador mantenga este cargo de mantenimiento (que generalmente es una tarifa fija o un cargo por metro cuadrado) por no más de un año después de entregar el edificio. Después de un año, la obligación del desarrollador de gestionar la propiedad termina (y renuncian a la responsabilidad por cualquier defecto de construcción). Es cuando las firmas profesionales de administración de propiedades intervienen y las tarifas pueden subir.

 

3. Cláusulas de Cancelación: Tenga cuidado si en cualquier parte del contrato ve redacción como: “El vendedor tiene la opción de cancelar este contrato en cualquier momento, en cuyo caso se reembolsarán todos los dineros del depósito.” Hemos visto que esto sucede, especialmente en un mercado de precios en aumento, donde el desarrollador siente que puede romper con el comprador original y dar la vuelta y vender la misma propiedad por el doble.

Este tipo de cláusula no está de moda en ningún lugar del mundo, pero aquí en Panamá ocurre con regularidad; quizás sea el resultado de un mercado tan nuevo. Como representante del comprador, siempre nos aseguramos de que nuestros clientes estén cubiertos en caso de que el proyecto fracase. Algunos promotores ofrecen la devolución de todo el dinero del depósito más un interés adicional del 2-6%. Si no vemos ninguna de estas cláusulas de protección en el contrato, nos aseguramos de que se incluyan antes de que nadie firme.

 

4. Cláusula de intransferibilidad: Algunos promotores incluyen una cláusula que prohíbe al comprador revender su propiedad antes de tomar posesión de ella. A veces dice «en los seis meses siguientes a la toma de posesión»; otras veces, hay que obtener la aprobación por escrito del promotor. ¿Qué significa esto? Significa que van a intentar cobrar una comisión, que sale directamente de tu cuenta de resultados si intentas revender tu unidad antes de que esté terminada.

 

Conclusión

Mantendremos esto breve y conciso porque, como dijo George Berns, “El secreto de un buen sermón es tener un buen comienzo y un buen final y tener los dos lo más cerca posible.”

¡Panamá es increíble! El costo de vida es bajo, la gente es maravillosa y los bienes raíces siguen siendo asequibles para lo que se obtiene. Miles de personas se mudan aquí cada mes y este país los ha recibido con los brazos abiertos. La larga historia de Panamá siempre ha sido de tolerancia: religiosa, política, racial – lo que sea. También la genuina tolerancia hacia los extranjeros viviendo en su país.

Desafortunadamente, esta tolerancia se ha extendido al mundo inmobiliario y hasta la fecha nadie ha dado un paso adelante y llamado la atención sobre algunos de los juegos que se están jugando y los trucos que se están utilizando.

El mercado inmobiliario en Panamá ha hecho y seguirá haciendo a los inversores inteligentes mucho dinero. Las cosas negativas que mencionamos en este informe no tienen la intención de disuadir a nadie de venir a Panamá porque, en nuestra humilde opinión, los beneficios superan con creces los riesgos. Solo encuentre el socio adecuado y le irá bien. Sepa qué trampas evitar, conozca los trucos que la gente usará y sepa que estamos aquí para ayudar si nos necesita.

Nada nos hace más felices que un cliente satisfecho que volverá a casa y contará a todos sus amigos lo maravilloso que fue su experiencia comprando bienes raíces en Panamá. Como dijimos antes, estamos escribiendo este informe para que usted, el comprador potencial, pueda estar al tanto de lo que nosotros, los expertos inmobiliarios, hemos visto en nuestro tiempo aquí en Panamá.

No vamos a ninguna parte y probablemente estaremos trabajando mientras usted está sentado en su oficina leyendo esta guía. Así que, si le gustó lo que vio aquí, llámenos, incluso si es solo para charlar sobre cláusulas de no transferibilidad.

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