Hallo! Wir sind Panacrypto, eine führende Immobilienagentur in Panama. Seit Anfang des Jahres 2010 navigiert unser Team den panamaischen Immobilienmarkt. Das Geschäft boomt: Die Nachfrage bleibt hoch und da zuverlässige, vertrauenswürdige Informationen über Immobilien in Panama schwer zu finden sind, befinden wir uns in einer starken Position. Alle Sterne scheinen für uns im Immobiliengeschäft hier richtig zu stehen.
Einleitung: Den Immobilienmarkt in Panama navigieren
Dieser Leitfaden bietet eine Insider-Perspektive auf den Immobilienmarkt in Panama, basierend auf unseren eigenen Erfahrungen. Er soll als freundlicher Ratschlag für diejenigen dienen, die hier einen Kauf in Erwägung ziehen. Sehen Sie ihn als ein Exposé darüber, wie der Markt hier unten funktioniert, mit einer Prise Salz genommen, da unsere Worte nicht von Immobilienverbänden, konkurrierenden Agenturen oder Tourismusbehörden herausgefordert werden.
Wir nutzen dieses Stück, um unsere Erfahrungen des letzten Jahrzehnts zu teilen, weil wir hier Dinge gesehen haben, die in den USA niemals durchgehen würden. Wir haben mit fast jeder Art von Situation im Zusammenhang mit Immobilien in Panama zu tun gehabt. Dies ist in der ersten Person geschrieben, weil wir an Authentizität glauben und unsere ungefilterten Erfahrungen teilen möchten. Wir könnten Kritik (sogar Wut) für das Schreiben bekommen, aber diese Dinge müssen öffentlich gesagt werden.
In diesem Leitfaden bieten wir einen Einblick, wie wir in die Welt der Immobilien in Panama eingestiegen sind, von unseren frühen Tagen als begeisterte Reisende bis hin zum Aufbau eines erfolgreichen Immobilienunternehmens. Unsere Beweggründe, diese Erfahrungen auf Papier (und online) zu bringen, werden klar werden, aber vor allem möchten wir sicherstellen, dass Sie als Leser und potenzieller Investor gut vorbereitet sind.
Das Letzte, was dieses Land braucht, ist, dass Sie als Käufer betrogen oder übervorteilt werden und dann nach Hause gehen und Ihren Freunden erzählen, was passiert ist. Nicht gut für Sie und nicht gut für Panama. Trotz allem, was wir gesehen und erlebt haben, glauben wir immer noch an Panama als Ort zum Leben und Investieren. Dieses Land ist wunderbar, aber nichts für Zartbesaitete.
Der Immobilienmarkt in Panama ist eine nationale Goldmine und was wir in diesem Bericht beschreiben, wird deutlich machen, dass er nicht so glitzernd oder glamourös ist, wie Sie vielleicht denken und sicherlich anders als jeder andere Markt auf der Welt. Die internationale Investitionsgemeinschaft hat Panama erst kürzlich entdeckt, was bedeutet, dass der Markt noch ziemlich naiv ist; Regulierung, Multiple-Listing-Services und ethische Grundsätze sind noch nicht Standard. Caveat Emptor. Dieses Exposé war schon seit einiger Zeit in Planung und wir haben entschieden, dass es keinen besseren Zeitpunkt gibt, es zu veröffentlichen, als auf dem Höhepunkt eines der meistdiskutierten und wettbewerbsfähigsten Immobilienmärkte der Welt: Panama. Wir hoffen, dass es einen aufschlussreichen Blick in die inneren Abläufe eines Biests bietet, das wir seit fast einem Jahrzehnt reiten – zum Guten oder zum Schlechten, durch dick und dünn.
Über uns: Panacrypto – Ihre Experten für Immobilienberatung
Bevor wir zum „Wesentlichen“ kommen, sollten wir Ihnen wahrscheinlich ein bisschen über uns erzählen. Fühlen Sie sich frei, zu den interessanten Teilen weiterzulesen, wenn es Ihnen nicht so wichtig ist, aber im Interesse der Glaubwürdigkeit werden wir Ihnen das Team hinter Panacrypto vorstellen.
Unsere Reise begann mit einer Leidenschaft für Reisen und Entdeckung, die uns schließlich nach Panama führte. Der Reiz von Panama mit seinem Versprechen als das „nächste Costa Rica“ zog uns an. Wir wechselten von erfolgreichen Karrieren in Europa und ließen komfortable Leben hinter uns, um neue Möglichkeiten in diesem lebhaften Land zu verfolgen. Wir stürzten uns kopfüber in den Kryptowährungs- und Immobilienmarkt und haben es seitdem nicht bereut. Ursprünglich sollte es ein Marktplatz ausschließlich für Investitionen in Kryptowährungen sein, aber wir sahen die Möglichkeit, den konventionellen Immobilienmarkt zu erobern. Die vielen nicht lizenzierten Makler und Agenturen, die nur den Deal abschließen wollen, egal was passiert, kombiniert mit einer allgemein schwierigen Bürokratie in Bezug auf Regierung und Bankwesen, motivierten uns wirklich, die Ärmel hochzukrempeln und Investoren zu helfen, egal welche Währung sie verwenden wollen.
Im Laufe der Jahre haben wir ein beträchtliches Team von panamaischen Immobilienexperten aufgebaut und wir haben alles gesehen – von der anfänglichen Aufregung über neue Anfänge bis hin zu den Komplexitäten und Herausforderungen, die mit der Navigation in einem fremden Markt einhergehen. Wir haben Panacrypto von Grund auf aufgebaut, getrieben von einem Engagement für Transparenz, Integrität und einer tiefen Liebe zu Panama. Dieser Leitfaden ist unsere Art, den Reichtum an Wissen zu teilen, den wir angesammelt haben, um sicherzustellen, dass Ihre Reise in den Immobilienmarkt von Panama so reibungslos und lohnend wie möglich verläuft.
Warum schreiben wir diesen Bericht?
Während wir gerne sagen würden, dass unsere Zeit und Energie, die wir über Monate in das Schreiben dieses Berichts investiert haben, einfach ein Geschenk an neue Käufer ist, ist es nicht unbedingt so selbstlos. Ein Grund, warum wir beschlossen haben, unsere Zeit in der Branche zu dokumentieren, war für uns selbst. Jahre später wird es interessant sein, auf eine Zeit und ein Land zurückzublicken, das in vielerlei Hinsicht boomte. Das Dokumentieren unserer Erfahrungen war eine Möglichkeit, einen sicheren Hafen zu finden, wo wir unsere Zeit in der Immobilienwelt von Panama ohne Zensur ausdrücken konnten.
Wie Lois Guarino, Autorin von “Writing Your Authentic Self” sagt, sollte ein Tagebuch „ein Aufzeichnung des inneren Lebens sein… Ein Ort, an dem… man mit selten erforschten Teilen von sich selbst kommunizieren kann und wo diese Teile zurückantworten können. Es ist dieser über einen längeren Zeitraum geführte Dialog, der das Potenzial hat, überraschende Einsichten zu bringen, die Wahrheit zu unterstützen und Mut zu fördern.“
Und hier wurde die zweite Bedeutung dieses Berichts klar. Beim Schreiben dieses Tagebuchs und der Konzentration auf spezifische Themen erkannten wir, dass die Informationen für Außenstehende, die nach Orientierung auf einem fremden Markt suchen, nützlich sein könnten. Daher entschieden wir uns, es basierend auf unseren Erfahrungen in Abschnitte zu unterteilen.
Die Menge an Fehlinformationen und verdächtigen Aktivitäten, die wir beim Verkauf von Immobilien in Panama gesehen haben, ist beunruhigend. Hoffentlich wird dieser Bericht dazu beitragen, einige dieser Spannungen abzubauen und Missverständnisse über den Markt hier in Panama zu klären.
In unserem Job sind wir auf einige sehr talentierte und schlaue Immobilienmakler gestoßen. Wir haben uns aber auch schon die Finger verbrannt, wurden hintergangen, belogen und auf unzählige andere Weisen schlecht behandelt. Wir nennen keine Namen, da das schädlich wäre und nicht unser Ziel ist. Trotzdem fühlen wir uns, wenn wir auf unsere Erfahrungen zurückblicken, dazu verpflichtet, zu dokumentieren, was passiert ist und warum. Diese Art von Informationen muss öffentlich gemacht werden, um Käufer zu informieren und zu schützen.
Panama hat als Land enormes Potenzial: als neue Heimat für Auswanderer aus Nordamerika, als Spielplatz für die Reichen und Berühmten Mittel- und Südamerikas und als erstklassiges Touristenziel und blühender Ort, um ein Geschäft zu starten oder zu erweitern. Wir wollen nicht, dass unehrliche Immobiliengeschäfte jemanden von diesem Land abschrecken, also dachten wir, das Beste wäre, einen Leitfaden zu schreiben und zu veröffentlichen, der die Leute darüber informiert, worauf sie achten sollten, von jemandem, der auf beiden Seiten des Spiels gewesen ist.
Die Herausforderungen des Immobilienmarktes in Panama: Eine Insider-Perspektive
Der Kauf von Immobilien in einem fremden Land basiert vor allem auf Vertrauen. Die meisten Menschen, die hierherkommen, wissen sehr wenig darüber, was verfügbar ist, was ein fairer Preis ist und worauf sie achten müssen. Diese Faktoren spielen eine große Rolle in der Macht, sei es gut oder schlecht, eines Immobilienmaklers in Panama.
Wir haben viele Makler, Anwälte und sogar Banker gesehen, die Kunden wissentlich falsch informieren, einfach weil sie es können. Wir haben Entwickler gesehen, die falsche Verkaufszahlen veröffentlichen, Makler, die Wohnungen in Projekten verkaufen, die kurz vor dem Scheitern stehen, und Kollegen, die Kunden „wie Familie“ behandeln, während sie in Panama sind, nur um nach der ersten Anzahlung keinen einzigen Anruf mehr zu beantworten. Das ist nicht gut für die Menschen am kurzen Ende des Stocks und sicherlich nicht gut für Panama.
Der Immobilienmarkt in Panama ist voller Fehlinformationen, und wir haben dies aus erster Hand erlebt. Unser Haupt Rat ist, immer die Quelle zu hinterfragen. Wenn Sie Ihrem Makler im Allgemeinen vertrauen, stellen Sie sicher, dass jede sekundäre Quelle, die Sie zur Überprüfung konsultieren, Sie bei keinem Projekt registriert. Andernfalls würde Ihr ursprünglicher Makler von der Transaktion für diese spezielle Immobilie ausgeschlossen.
Nützlicher Tipp: Nehmen Sie nicht immer an, dass das Wort Ihres Maklers das Evangelium ist. Scheuen Sie sich nicht, bei einem anderen Makler, einem Entwickler oder jemandem, der Bescheid weiß, nachzufragen.
Beispiele für häufig irreführende Taktiken sind:
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- „Das ist die letzte Zwei-Zimmer-Einheit, die ich noch habe!“: Oft ist es vielleicht die letzte Zwei-Zimmer-Einheit auf einer bestimmten Etage oder mit einer bestimmten Aussicht, aber es könnten weitere zu unterschiedlichen Preisen oder Bedingungen verfügbar sein.
- „Morgen steigt der Preis um 200 Dollar pro Quadratmeter!“: Dies könnte in unserem schnelllebigen Markt zutreffen, aber es lohnt sich immer, dies zu überprüfen. Ein guter Makler kann oft den alten Preis für Sie sichern, wenn Sie schnell handeln.
- Bauversprechen: Wenn ein Entwickler verspricht, in den nächsten Monaten mit dem Bau zu beginnen, planen Sie mindestens zwei Jahre ein. Verzögerungen sind häufig und Sie müssen darauf vorbereitet sein.
- Falsche Darstellung von Tatsachen: Seien Sie vorsichtig bei Personen, die behaupten, Eigentümer von Immobilien zu vertreten, wenn sie möglicherweise keinen direkten Kontakt zum Eigentümer haben.
Es ist wichtig, mit einem Makler zu arbeiten, der direkte und ehrliche Kommunikation mit dem Entwickler hat. Überprüfen Sie immer die Verfügbarkeit und Details einer Immobilie mit dem Entwickler oder einer zuverlässigen Quelle.
Marktdynamiken in Panama: Was Sie wissen müssen
Wie bereits erwähnt, gibt es einige sehr kluge und talentierte Leute in diesem Markt. Es gibt eine Anzahl von panamaischen Maklern, die durch harte Arbeit, Entschlossenheit und all die anderen Faktoren, die einen erfolgreich im Immobilienverkauf machen, an die Spitze gelangt sind. Es gibt auch einige sehr gewiefte Ausländer, die zur richtigen Zeit nach Panama gezogen sind und nun beispiellosen Erfolg genießen, indem sie den Markt einer ständig wachsenden Kundschaft aus der ganzen Welt verkaufen. Immobilien sind immer noch relativ günstig, die Lebenshaltungskosten sind ein Bruchteil dessen, was sie in den meisten Teilen der entwickelten Welt sind, und das Klima schlägt die fünf Monate Winter allemal.
Wir haben Panama aus all den oben genannten Gründen gewählt, aber es gibt auch Leute, die hierher gekommen sind, weil sie vor etwas weglaufen oder etwas zu verbergen haben. Dies sind die glatt redenden Betrüger, die die Casinos und Flughäfen durchstreifen und versuchen, sich an den ahnungslosen Käufer zu hängen. Meistens sind diese Leute ziemlich leicht zu erkennen, weil das, was sie anbieten, einfach zu gut klingt, um wahr zu sein. Glauben Sie uns, sie sind an jeder Ecke. Sie werden auch auf Leute stoßen, die, selbst wenn sie nicht gerissen und betrügerisch sind, einen Kanonenschuss versauen könnten. Dies sind die tollpatschigen Idioten, die vielleicht vor etwa vier Jahren in Panama verkaufen konnten, bevor jemand eine Vorstellung von einem fairen Preis oder einem Standardverfahren hatte und die immer noch herumschwirren und von den Resten leben. Passen Sie auch auf diese auf, denn sie sind nicht so leicht zu erkennen. Mehr über diese Leute und ihre Taktiken später.
In unseren früheren Leben haben wir es vorgezogen, mit Lieferanten und Kunden zu arbeiten, die unsere Anrufe oder E-Mails schnell beantwortet haben. Angesichts des schieren Volumens an Anfragen kombiniert mit der inhärenten „Mañana, Mañana“-Einstellung in Panama erhalten wir manchmal ein oder zwei Tage lang keine Antwort und haben gelernt, geduldig zu sein. Das ist Panama und die Dinge passieren NIE so schnell, wie man es erwartet. Erwarten Sie nicht, dass Sprachnachrichten jemals beantwortet werden und viel Glück, wenn Sie eine E-Mail-Antwort erhalten.
Die meisten Geschäfte werden hier persönlich erledigt, weshalb wir uns stark darauf konzentrieren, Ihnen den besten Online-Support zu bieten, damit Sie nicht Ihre Zeit damit verschwenden, persönlich von einem Ort zum anderen zu hetzen.
Wenn Sie jedoch hier sind und entweder mit einer Regierungsstelle oder einer Bank zu tun haben, planen Sie mindestens vier Stunden ein, egal wie banal oder einfach die Aufgabe zunächst erscheinen mag. Es gibt immer noch ein Formular auszufüllen oder eine weitere Bearbeitungsgebühr von 2,00 $ zu zahlen.
Denken Sie auch daran, dass in diesem boomenden Markt die Hausfrauen zum Verkaufen herausgekommen sind, was bedeutet, dass manchmal Makler zwei Stunden zu spät kommen, sich verirren, während sie nach Immobilien suchen, sehr wenig Englisch sprechen oder versuchen, eine bestimmte Immobilie zu pushen, auch wenn sie überhaupt nicht das ist, wonach Sie suchen. Dies trägt unweigerlich zur Verwirrung, Verzögerung und Ineffizienz bei, aber es ist alles Teil des Marktes hier, also seien Sie darauf vorbereitet. Hier sahen wir bei Panacrypto eine Gelegenheit, gutsprachige Makler (in Englisch und Spanisch) einzustellen und darauf zu achten, pünktlich zu sein oder, wenn dies nicht möglich ist, effektiv zu kommunizieren, um Ihre Zeit nicht zu verschwenden.
Die meisten großen Immobilienagenturen sind All-in-One-Anbieter, die rechtliche, bank- und finanzielle Kontakte aus einem Büro anbieten. Arbeiten Sie mit der falschen Firma und Sie verlieren Ihr Hemd auf mehr als eine Weise. Sicher, Ihr Makler kann Ihnen einige großartige Immobilien zeigen und Sie könnten den Verkauf mit ihm abschließen, aber was die Unterstützung nach dem Verkauf betrifft, vergessen Sie es.
Nützlicher Tipp: Achten Sie auf Makler, die überhöhte Provisionen hinzufügen. Alles über 5% + Steuern gilt in der Stadt als übertrieben. In den Innenräumen können Agenturen je nach Standort und Endpreis der Immobilie zwischen 5-10% verlangen.
Wir erinnern uns an eine Zeit, in der wir uns ein absolut atemberaubendes Grundstück ansahen – eigentlich genau das, wonach unsere Kunden und wir gesucht hatten. Wir befanden uns auf einem Feld, etwa 130 km von der Stadt entfernt, als dieser Bauer uns und unserem Kunden erklärte, dass es sich bei dem Grundstück, das wir uns ansahen, um sein Land handelte. Er zeigte uns ein Stück Papier, von dem er behauptete, es sei ein Eigentumstitel, und bestand darauf, dass die Nachbarn ihre Farm für 50 Dollar pro Quadratmeter verkauft hätten. Unsere Kunden waren heiß darauf zu kaufen, und wir waren heiß darauf, unser erstes Geschäft abzuschließen, also schüttelten wir uns und gingen mit der Zusage, dass wir die Vertragsbedingungen überprüfen und die Anzahlung überweisen würden.Zwei Wochen später übergaben wir den Scheck über 2.000 Dollar, und eine Woche später wurde der Vertrag abgeschlossen. Cha-Ching, richtig? Nicht so ganz…
Eine Sache, die uns nach unserem ersten Verkauf etwas seltsam vorkam, war, dass dieser Mann, der ein 2,5-Hektar-Stück für $150000 verkaufte, sich unser Handy ausleihen musste, weil er keine Minuten mehr hatte und nach unserem Treffen in den Bus stieg. Rote Flagge Nummer eins und zwei…
Es stellte sich heraus, dass dieser Mann NICHT der Eigentümer des Grundstücks war, und dieses Stück Land war NICHT tituliert, sondern befand sich im „Verfahren zur Titulierung“ (Recht auf Besitz), was zwischen zwei Monaten und zwei Jahren plus dauern kann. Glücklicherweise hatten wir eine Beziehung zu einem sehr gewissenhaften und erfahrenen Anwalt aufgebaut, der uns (und unserem Kunden) schließlich riet, von dem Verkauf Abstand zu nehmen. Zu unserem Glück war der Vertrag so formuliert, dass unser Kunde aussteigen konnte, ohne etwas zu verlieren. Andernfalls hätte die Situation sehr unangenehm werden können.
Das Fazit: Vergewissern Sie sich, dass Sie es mit dem Eigentümer oder dessen Vertreter zu tun haben, und schalten Sie so früh wie möglich einen Anwalt ein.
Es ist eine Sache, in Ihrem Heimatland zu kaufen, wo Sie mit allen Gesetzen, Einschränkungen und Fallstricken Ihres lokalen Marktes vertraut sind. Schalten Sie einen Gang höher und versetzen Sie sich in ein fremdes Land, und Sie befinden sich in einem völlig neuen Spiel. Denken Sie auch daran, dass Panama seine eigenen ethischen Grundsätze, eine sehr komplizierte Bürokratie und eine Kultur des „juega vivo“ hat, wie sie die meisten unserer Kunden noch nie erlebt haben. Diese „juega vivo“-Mentalität fördert eine Kultur des Ausnutzens – und nicht unbedingt nur des Ausnutzens von Ausländern.
Nirgendwo sonst wird das bürokratische System deutlicher als bei der Bank, insbesondere wenn man versucht, ein Firmenkonto einzurichten oder eine Finanzierung zu erhalten. In einem Land, das für seine Banken berühmt ist und ein bedeutendes Zentrum des Bankwesens darstellt, sollte man meinen, dass die Eröffnung eines neuen Kontos so einfach ist wie in den Vereinigten Staaten. Ein Scheck, ein Ausweis, und voilà!
Das ist in Panama nicht der Fall. Jeder, der ein neues Bankkonto eröffnen möchte, muss zwei Referenzschreiben (die ein Witz sind, aber eine absolute Voraussetzung), einen panamaischen Sponsor und zwei Ausweisdokumente vorlegen. Und das nur, um ein Sparkonto zu eröffnen! Ich hatte das Vergnügen, mit den meisten der führenden Anwaltskanzleien Panamas zu sprechen, und selbst sie verlangen hohe Summen für die CHANCE, ein Geschäfts- oder Privatkonto zu eröffnen, obwohl sie wissen, dass es eher eine Wette ist, anstatt zu wissen, dass es mit Sicherheit funktionieren wird. Wir lachen, wenn Ausländer erwarten, dass sie eine Bank betreten, sofort gesehen werden und innerhalb einer Stunde wieder gehen können, nachdem sie eine Bank eingerichtet und sich für eine Hypothek vorqualifiziert haben. Nichts geht hier schnell, also planen Sie mindestens einen halben Tag ein, wenn Sie mit den Banken oder der Regierung zu tun haben.
Nützlicher Tipp: Die meisten Banken und Ämter öffnen um 7:30 Uhr oder spätestens um 8:00 Uhr. Gehen Sie früh hin, dann kommen Sie auch früh wieder raus. Wenn Sie nach 9 Uhr kommen, werden Sie sich am falschen Ende einer Schlange wiederfinden, die sich nicht bewegt. Umso wichtiger ist es, dass Sie mit jemandem zusammenarbeiten, der Sie zurückruft, Ihnen hilft, Ihre Punkte zu setzen und in Ihrem Interesse zu handeln, wenn Sie Panama mit unerledigten Aufgaben verlassen. Stellen Sie sicher, dass „Ihr Mann“ Sie nicht vergisst, wenn Sie abreisen – denn manchmal bedeutet „hasta luego“ hier wirklich „aus den Augen, aus dem Sinn“.
Die dunkle Seite des Immobilienmarktes in Panama
In diesem Abschnitt behandeln wir einige der komplexeren und herausfordernden Aspekte des Immobilienmarktes in Panama und geben Ihnen wertvolle Einblicke, wie Sie sich in diesem Umfeld effektiv zurechtfinden.
Der Immobilienmarkt in Panama hat wie viele andere auch seine Herausforderungen. Eines der bedeutendsten Probleme ist das Auftreten unethischer Praktiken wie Geldwäsche und finanzielle Fehlverhalten. Während weder wir noch unsere Firma an solchen Aktivitäten teilnehmen, sind wir uns bewusst, dass sie in der Branche existieren. Wir haben Berichte über ganze Gebäude gehört, die mit Bargeld gekauft wurden, leere Hotels, die fälschlicherweise eine volle Belegung behaupten, und Makler, die täuschende Praktiken anwenden, um Verkäufe zu sichern. Diese Probleme sind nicht einzigartig für Panama, aber sie sind hier präsent und können Risiken für Käufer und Investoren darstellen.
Darüber hinaus können die sozialen Dynamiken Panamas manchmal die Grenzen zwischen professionellen und persönlichen Interaktionen verwischen. Zum Beispiel können einige Kunden, insbesondere diejenigen, die neu in Panama sind, von der lebendigen Nachtleben- und sozialen Szene des Landes angezogen werden. Während wir uns bemühen, einen professionellen Ansatz beizubehalten, ist es wichtig zu wissen, dass andere in der Branche möglicherweise nicht immer die gleichen Standards einhalten.
Außerdem gilt in Panama oft der Spruch „Cash is King“. Obwohl wir uns an ethische Praktiken halten, ist es wichtig, vorsichtig zu sein und zu wissen, dass Bartransaktionen manchmal zugrunde liegende Probleme verschleiern können. Beispielsweise haben wir Fälle erlebt, in denen Immobilien von Personen verkauft wurden, die nicht die rechtliche Befugnis dazu hatten, oder in denen der wahre Wert einer Immobilie einem ahnungslosen Käufer falsch dargestellt wurde.
Panama zieht eine vielfältige Kundschaft aus verschiedenen Gründen an: verheiratete Paare, die ein zweites Zuhause suchen, alleinstehende Berufstätige, die eine Veränderung von ihrem Alltag suchen, Familien, die das Leben in einer anderen Kultur erleben möchten, und Unternehmer, die neue Chancen erkunden wollen. Diese Vielfalt bereichert den Markt, erfordert jedoch auch ein nuanciertes Verständnis unterschiedlicher Motivationen und Bedürfnisse.
Bei Panacrypto verpflichten wir uns zu Transparenz, Integrität und Professionalität. Wir navigieren diese Herausforderungen mit einem festen Engagement für ethische Praktiken und priorisieren immer die besten Interessen unserer Kunden. Indem wir Ihnen diese Informationen zur Verfügung stellen, möchten wir Sie mit dem Wissen ausstatten, um fundierte Entscheidungen zu treffen und potenzielle Fallstricke auf dem Immobilienmarkt in Panama zu vermeiden.
Investitionsfragen, die Makler gerne vermeiden: Antworten, die Sie brauchen
Nachdem wir zahlreiche Kunden in Panama willkommen geheißen und viel Zeit mit ihnen entweder unterwegs bei der Besichtigung von Immobilien oder im Büro bei der Vertragsbesprechung verbracht haben, denken wir, dass wir einige Gemeinsamkeiten zwischen den erfahrenen Käufern und den Neulingen identifiziert haben.
Es könnte hilfreich sein, die Fragen zu kennen, die für uns einen qualifizierten Käufer von einem Zeitverschwender unterscheiden, der nur unsere Zeit verschwendet. Hier ist eine Liste von Fragen, die wir bekommen und was wir denken, wenn wir sie hören:
- Erzählen Sie mir ein wenig über sich?
Panama erlebt derzeit einen Goldrausch, was bedeutet, dass Horden von Menschen, sowohl ehrliche als auch zwielichtige, in die Landenge strömen. Die Anzahl der zwielichtigen Charaktere, die in Panama angekommen sind, weil sie anderswo auf der Welt nicht willkommen sind, ist erschreckend. Es ist also immer eine gute Idee, ein Gefühl dafür zu bekommen, wer Ihr Makler ist, woher er kommt und wie er nach Panama gekommen ist. Der unerfahrene Investor, der einfach in den Deal einsteigt, ohne uns kennenzulernen, zeigt normalerweise eine überstürzte Tendenz: jemand, der mehr daran interessiert ist, schnell etwas zu kaufen, als genügend Sorgfalt walten zu lassen, um herauszufinden, wer ihn vertreten wird. - Wie viele Verkäufe haben Sie in den letzten sechs Monaten getätigt?
Ja, das klingt ein wenig persönlich, aber das Wissen um die Bilanz eines Verkaufsagenten bedeutet, seine Produktivität und Zugänglichkeit zu kennen. Top-Agenten sind immer sehr gefragt wegen ihrer harten Arbeit, Ehrlichkeit und ihres Wissens. Es macht Sinn, mit einem Makler zu gehen, der in der letzten Zeit eine gute Anzahl von Verkäufen getätigt hat und nicht nach einem Trottel sucht, um seine Flaute zu durchbrechen. - Wen vertreten Sie?
Dies ist eine großartige Frage, die ein erfahrener Investor überall auf der Welt stellen wird, aber in Panama ist sie besonders wichtig, da Zeugnisse leicht zu bekommen sind und Vorschriften für diejenigen, die Immobilien verkaufen, nicht durchgesetzt werden. Die richtige Antwort sollte IMMER Sie, den Käufer, sein. Um einen völlig fairen und ehrlichen Kaufprozess zu gewährleisten, wäre es nicht sinnvoll, Verhandlungen mit jemandem zu führen, der mit dem Verkäufer verbunden ist. Der unerfahrene Investor in Panama könnte vergessen, dies zu fragen, und geht daher in ein Geschäft, bei dem niemand wirklich auf seiner Seite ist. - Haben Sie ein Unterstützungsteam?
Da es so viele Nuancen beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Panama gibt, ist die Menge an Arbeit für einen Deal oft einfach zu viel für einen Makler allein zu bewältigen. Die besten Makler in Panama arbeiten mit guten Assistenten und spezialisierten Fachleuten zusammen, die ihnen helfen können, die kleinen (aber wichtigen) Dinge zu erledigen. Aufgaben wie die Gründung von Unternehmen, die Koordination von Bankdokumenten und die Durchsicht von Verträgen stehen auf der Liste der Dinge, die erledigt werden müssen, um einen Verkauf abzuschließen. Dies ermöglicht es dem Makler, sich auf Sie, den Käufer, zu konzentrieren, während sein Team damit beschäftigt ist, die unvermeidlichen Knotenpunkte in jedem Verkauf zu beseitigen. Ein Erstinvestor oder naiver Investor könnte diese Frage übergehen und annehmen, dass sein Makler den Prozess direkt bewältigen kann. Jeder Makler braucht ein gutes Team, also stellen Sie sicher, dass Ihr Makler nicht alleine ist und irgendeine Art von Unterstützungsnetzwerk hat, um den Verkauf abzuschließen. - Was unterscheidet Sie von der Konkurrenz?
Das Geschäft läuft gut hier – Menschen kommen aus der ganzen Welt nach Panama, um aus verschiedenen Gründen Immobilien zu kaufen. In den letzten zwei Jahren haben wir die Anzahl der Immobilienagenturen verdreifacht. Eine gute Frage, die wir gerne hören, lautet: „Was unterscheidet Sie von der Konkurrenz?“, denn sie gibt uns die Möglichkeit, den Service, den unsere Firma bietet, die Fähigkeiten, die wir mitbringen, und unsere persönliche Geschäftsphilosophie zu erläutern. So können wir erklären, warum das Unternehmen, für das wir arbeiten, erstklassig ist und warum Bauherren uns anrufen, um sie zu vertreten. Gerade unerfahrene Käufer neigen dazu, diese Frage zu übergehen und sich für den ersten freundlichen Immobilienmakler zu entscheiden, den sie finden.Am Ende ist es vielleicht nicht der „nette Kerl“, der den Auftrag für Sie erledigt. Diejenigen, die in dieser Branche erfolgreich sind und Empfehlungen und Folgeaufträge erhalten, sind die Makler, die in Ihrem Namen mit dem Verkäufer verhandeln, für Sie am Ball bleiben und sicherstellen, dass Ihre Interessen in jeder Situation gewahrt bleiben – sei es mit der Bank, dem Verkäufer oder einem Bauträger. - Wo würden SIE im Moment investieren?
Wir mögen diese Frage, weil sie uns erlaubt, ehrlich zu sein und zu zeigen, wo wir derzeit investieren. Sie stellt auch eine ausgewogene Sichtweise des Käufers dar, der erkennt, dass die beste Investition in Panama nicht unbedingt das ist, was er sich vorgestellt hat. Wenn es eine bessere Investition gibt als die, die derzeit in Betracht gezogen wird, findet der kluge Investor sie mit dieser Anfrage immer. Am anderen Ende der Skala könnte ein unerfahrener Investor in Panama auf diese Frage verzichten, weil er sich etwas anderes in den Kopf gesetzt hat (was vielleicht nicht das beste Preis-Leistungs-Verhältnis ist oder auf fehlerhaften Informationsquellen beruht).
Schlechte Fragen:
Auf der anderen Seite gibt es auch rote Fahnen: Fragen, die wir gelegentlich von Kunden erhalten, die nach Unerfahrenheit riechen. Wenn wir diese Fragen hören, bedeutet das in der Regel das Ende der Beziehung auf unserer Seite.
- Was ist das Billigste, was Sie haben?
OK, vielleicht sind Sie an einer kleinen Investition interessiert. Oder vielleicht möchten Sie sich mit etwas vertraut machen, das relativ geringe Einstiegskosten hat. Aber wenn Sie diese Frage stellen, sind Sie mit Sicherheit ein Spinner, und unserer Erfahrung nach sind es diese Kunden, für die zu arbeiten am schwierigsten ist. Ein echter Investor in Panama wird, selbst wenn er an einem Objekt unter 100.000 Dollar interessiert ist, nicht das billigste Objekt auf dem Markt verlangen, da er weiß, dass dies wahrscheinlich schlechte Handwerkskunst, Materialien, Lage usw. bedeutet. Es ist nichts falsch daran, Ihre Preisspanne anzugeben, aber bitte fragen Sie nicht einfach nach „etwas Billigem“. - Wo würden Sie im Moment investieren?
Wir haben diesen Punkt nicht ohne Grund in beiden Abschnitten aufgeführt. Sie und wir sind verschieden, und es ist nicht unser Geld, über das wir hier sprechen. Es ist unsere Aufgabe, genug über Ihre Anlagestrategie herauszufinden, um Empfehlungen auszusprechen und Immobilien vorzuschlagen, die auf Ihrer persönlichen Strategie und Anlagephilosophie basieren. Wir haben vor, lange Zeit in Panama zu bleiben. Aus diesem Grund können wir es uns leisten, Immobilien zu kaufen und zu halten. Wenn Sie auf der Suche nach einem kurzfristigen Schnäppchen sind, dann vergleichen wir nicht Äpfel mit Äpfeln. - Kann ich mein Geld in einem Jahr verdoppeln und dann wieder verkaufen?
Wenn wir genau wüssten, wie sich der Markt in einem Jahr entwickeln würde, würden wir ein viel schöneres Auto fahren als unseren guten alten FourRunner.Allerdings können wir Ihnen sagen, dass man im Nachhinein immer alles besser weiß, und wir haben erlebt, wie unsere Kunden ihr Geld innerhalb von sechs Monaten verdoppelt haben. Damals rieten wir ihnen, dass eine bestimmte Anlage vielversprechende Renditen bringen könnte, aber letztendlich kann niemand die Zukunft vorhersagen.
Der Mietmythos
Es könnte hilfreich sein, einen Ansatz zu liefern, den wir oft bei Immobilienmaklern sehen, die Käufer regelmäßig nicht so sehr hinterfragen, wie sie sollten. Die Hotelauslastung in Panama ist hoch. Sowohl in der Stadt als auch in verschiedenen Strand- und Bergdörfern ist die Auslastung tatsächlich hoch, aber diese Tatsache kann manchmal irreführend sein, insbesondere wenn sie von Immobilienmaklern verkündet wird. Wir haben gehört, wie Immobilienmakler ihren Kunden sagten: „Oh, Sie werden keine Probleme haben, dieses Haus fast das ganze Jahr über für einen Betrag von X zu vermieten.
Als wir noch relativ neu auf dem Markt waren, haben wir das auch geglaubt und den Leuten das Gleiche versichert. Aber die Zeiten haben sich geändert, und wir haben die Wahrheit erkannt.
Stellen Sie zunächst sicher, dass Sie eine gute Hausverwaltung haben, bevor Sie auf der gepunkteten Linie unterschreiben. Denken Sie auch daran, dass es auf diesem dynamischen Markt schwierig ist, die Entwicklung der Mietpreise bei steigendem Angebot vorherzusagen. Zugegebenermaßen erlebt dieses Land ein erhebliches Wachstum im Reise- und Freizeitsektor, aber nichts ist jemals in Stein gemeißelt. Lange Rede, kurzer Sinn: Machen Sie Ihre Hausaufgaben (oder lassen Sie sie von Ihrem Makler erledigen) und informieren Sie sich online auf Seiten wie comprealquile.com oder Encuentra24 über die aktuellen Mietpreise, bevor Sie sich auf ein Mietobjekt stürzen.
Konkurrenzkampf in Panama: Was Sie wissen sollten
Also, was sollten Sie erwarten, wenn Sie in Panama landen?
Die Werbeflut beginnt wahrscheinlich schon während Ihres Fluges hierher, von der Bordliteratur bis hin zum gesprächigen Nachbarn neben Ihnen. Am internationalen Flughafen Tocumen in Panama werden Sie Hunderte von Zeitschriften mit schönen Gebäuden auf dem Titelbild finden, gefüllt mit Werbeanzeigen, Lockangeboten und Versprechungen von „Ihrem Traumhaus“.
Sobald Sie in Panama sind, werden Sie wahrscheinlich von einer Vielzahl von Leuten angesprochen, sowohl Einheimischen als auch Ausländern, die fragen, ob Sie aus Investitionsgründen hier sind. Wenn Sie mit Ja antworten, stehen die Chancen gut, dass sie entweder etwas verkaufen oder einen Freund haben, der das tut. Widerstehen Sie dem Gefühl, sich besonders zu fühlen, weil Sie „einen erstaunlichen Kontakt in Panama nur Minuten nach Ihrer Ankunft im Hotel“ gemacht haben.
Nützlicher Tipp: Atmen Sie tief durch und bleiben Sie bei Ihrem Plan. Wenn Sie keinen Plan haben, finden Sie einen Makler. Nicht jemanden, der eine Immobilie verkaufen will, sondern jemanden, der Ihnen das findet, wonach Sie suchen.
Während Ihrer Tour durch die Stadt oder die umliegenden Gebiete werden Sie auf eine zweite Flut schamloser Werbung stoßen: Plakatwände, Flyer, Zeitschriften, Zeitungen und Fernsehwerbung. Riesige Schilder auf Baustellen, von denen einige schmutzig und verrostet sind, werben für Projekte, die noch Jahre bis zur Fertigstellung brauchen, und andere werben für Projekte, die möglicherweise nie gestartet werden.
Angenommen, Sie haben dieser Informations- und Werbeflut standgehalten und sind immer noch bereit, den Kauf einer Immobilie in Panama in Betracht zu ziehen. Was tun Sie?
Die meisten Besucher kontaktieren jemanden, sei es eine Immobilienagentur oder einen Entwickler. Da die Mehrheit der Entwickler in Panama sich nicht auf den Verkauf konzentriert (sie beauftragen Agenturen, dies für sie zu tun), empfehlen wir, einen guten Makler zu finden und sich niemals direkt mit den Entwicklern zu befassen. Widerstehen Sie der Versuchung der glänzenden Entwicklerbüros und der schönen Leute an der Rezeption. Sie werden keinen bedeutenden Rabatt erhalten, wenn Sie direkt vom Entwickler kaufen, und tatsächlich könnten Sie am Ende mehr zahlen. Ihr bester Weg ist es, einen Makler zu kontaktieren.
Das Erste, was man über panamaische Immobilienmakler wissen sollte, ist, dass nicht alle eine Lizenz haben. Dies ist ein zweischneidiges Schwert: Der offensichtliche Nachteil ist, dass es nicht traditionell vernünftig ist, Geschäfte mit einem Fachmann ohne Lizenz zu machen. Dieses Konzept ist sicherlich kein Missverständnis, sondern eher eine allgemeine Regel im Geschäftsleben, weil wir alle annehmen, dass Lizenzen normalerweise Prüfungen erfordern, und das Bestehen einer Prüfung erfordert in der Regel einen gewissen Wissensstand oder ein gewisses Maß an Fachwissen.
Dies hat eine einzigartige Situation geschaffen, in der die qualifizierteste Person, die Ihnen Immobilien zeigt und Ihnen bei Ihrer Immobiliensuche hilft, möglicherweise kein lizenzierter Immobilienmakler ist. Tatsächlich sind einige der kompetentesten und am besten vernetzten Immobilienverkäufer (Berater) in Panama Ausländer und haben selbst keine Lizenzen. Dies sind in der Regel die Personen, die seit Jahren in diesem Markt arbeiten und die Erfahrung und das Durchhaltevermögen haben, um Sie durch die Fallstricke und Kopfschmerzen zu führen, denen Sie mit Sicherheit begegnen werden. Dies sind die Menschen, die Sie in Ihrer Muttersprache beraten können und ein echtes Verständnis für Ihre Immobilienbedürfnisse haben.
Die Theorie des Gesetzes soll Panamesen vor dem Verlust von Arbeitsplätzen an Ausländer schützen. Was dies jedoch bewirkt hat, ist eine Menge lizenzierter panamaischer Hausfrauen, die versuchen, Geschäfte abzuschließen, ohne wirkliches Wissen über den Markt zu haben. Sie sehen nur, was direkt vor ihnen liegt, im Gegensatz zu einem umfassenden Überblick; sie haben kein makroökonomisches Verständnis des Marktes und der Auswirkungen von Knappheit, Überangebot, Preisdruck und der Fähigkeit, echte Marktchancen zu erkennen. Ihnen fehlt der „große Überblick“, der im Immobiliengeschäft, insbesondere im investitionsorientierten Immobiliengeschäft, wichtig ist. Zugegeben, sie könnten einen großartigen Job machen, wenn es darum geht, Ihnen ein Zwei-Zimmer-Vorkaufsrecht in San Francisco zu finden – denn ehrlich gesagt könnten Sie einen Stein von der Avenida Balboa werfen und sieben davon treffen. Es erfordert kein Genie, eine Immobilienzeitschrift aufzunehmen und im Namen eines Kunden einen Anruf zu tätigen, um einen Verkauf abzuschließen. Wenn Sie jedoch solide und finanziell fundierte Anlageberatung suchen, ist ein lizenzierter panamaischer Agent nicht automatisch Ihre beste Wahl. Nicht zu sagen, dass sie nicht existieren, aber die ganze Lizenzsache ist nur so viel wert wie der Agent, der sie trägt.
Insider-Insights zu den Immobilienagenturen in Panama
Wie finden Sie einen guten Makler? Gute Makler finden die guten Angebote. Das Internet hat einen eigenen Markt geschaffen, und die Preise können basierend auf „was mein Nachbar tut“ aufgebläht werden. Gute Agenturen widmen genügend Ressourcen, um bestehende Immobilien zu finden, und haben eine ganze Abteilung, die sich aktiv um den Erwerb neuer Angebote kümmert, diese Angebote aktuell hält und eine Art Hauptdatenbank von Immobilien nach verschiedenen Kriterien sortiert pflegt.
Land ist ein weiterer Aspekt des Immobiliengeschäfts hier in Panama, und gute Agenturen haben normalerweise ihre Scouts im Landesinneren, die die Strände, Berge und kleinen Städte nach unerschlossenem Land absuchen. Denken Sie daran, dass die meisten Agenturen sich nicht auf diesen Geschäftszweig konzentrieren, da er sehr arbeitsintensiv ist und starke lokale Beziehungen zu den Landbesitzern erfordert.
Die Hauptmakler, die in Panama tätig sind, sind die Agenturen, die gute Beziehungen zu einer Reihe von Entwicklern, Maklern und spezialisierten Agenten (den Landtypen) haben. Oft entscheiden sich Entwickler dafür, eine exklusive Vereinbarung mit einem Hauptmakler zu treffen und alle Verkaufs- und Marketingverantwortlichkeiten an diese Maklerfirma zu übergeben. Entwickler erkennen, dass der Hauptmakler Beziehungen zu einer Reihe anderer kleiner Immobilienagenturen sowohl innerhalb als auch außerhalb des Landes haben wird. Diese Art von „Catch-all“-Maklerhaus ist normalerweise die beste Art von Firma, mit der man arbeiten sollte, wenn man nicht genau weiß, was man will. Während wir noch nicht das gesamte Land abdecken, haben wir ein beträchtliches Netzwerk in den Bereichen Boquete und Bocas.
Worauf Sie bei einem Immobilienentwickler achten müssen
Es gibt etwa zehn große Entwickler in Panama und etwa hundert andere „One-Hit-Wonder“, die ihr erstes Projekt in Panama durchführen und möglicherweise überfordert sind. Groß bedeutet jedoch nicht unbedingt am besten, denn einige unserer schlimmsten Erfahrungen haben wir mit den „großen Jungs“ gemacht.
Vorkauf basiert auf Vertrauen: Sie sehen die schicken Designs und all die ausgefallenen grafischen Darstellungen, wie das Gebäude aussehen WIRD, aber die Tatsache bleibt, dass all dies allein auf Versprechen und einem VERTRAUEN beruht, dass der Entwickler das liefern wird, was er versprochen hat. Wenn Sie einen Vertrag mit dem falschen Entwickler unterschreiben, werden Sie Probleme haben.
In den letzten Jahren haben wir Horrorgeschichten von Kunden gesehen, die überversprochen und unterliefert wurden. Wir haben Kunden gesehen, die fünf Jahre auf ein Projekt gewartet haben, das in zwei Jahren fertiggestellt werden sollte, und wir haben andere Kunden gesehen, denen gesagt wurde, sie müssten zusätzliche 20.000 $ zahlen, weil der Entwickler „die steigenden Materialkosten unterschätzt“ hat oder „nicht in gutem Glauben mit den Bedingungen des Vorkaufvertrags fortfahren konnte“. Andere Projekte kommen zum Stillstand, weil der Entwickler die Beziehungen zu seinem Bauunternehmer abgebrochen hat.
Nützlicher Tipp: Arbeiten Sie mit dem richtigen Entwickler zusammen und Sie werden keine Probleme haben. Finden Sie einen Makler, der Ihnen eine vollständige Biografie des Entwicklers geben kann, und googeln Sie den Entwickler selbst, um zu sehen, was herauskommt.
Welche anderen Projekte hat dieser Entwickler durchgeführt? Dies ist eine offensichtliche Frage, aber zu viele Immobilienmakler übergehen die Tatsache, dass dies das erste Projekt des Entwicklers hier in Panama ist und sie buchstäblich keinen Bezugspunkt für andere Projekte anderswo auf der Welt haben. Dies ist eine gelbe Flagge… seien Sie vorsichtig!
Nur weil eine Firma ihr erstes Projekt in Panama durchführt, bedeutet das nicht unbedingt, dass das Projekt eine Katastrophe wird oder nie zustande kommt. Es ist nur ein Hinweis darauf, dass weitere Recherchen erforderlich sind, und Ihr Makler sollte in der Lage sein, Ihnen das gesamte Entwicklungsteam (Bauunternehmer, Architekt, Standortingenieur usw.) vorzustellen.
Stellen Sie sicher, dass jemand aus diesem Team eine Erfolgsbilanz in Panama hat, denn Sie WOLLEN NICHT mit einer Gruppe von hochkarätigen Entwicklern, Bauunternehmern und Ingenieuren arbeiten, die ALLE von außerhalb des Landes kommen. Von Ausländern geführte Projekte sind normalerweise ein Rezept für eine Katastrophe, weil Verbindungen in diesem Land innerhalb der Bürokratie ein Projekt entweder machen oder brechen können.
Seien Sie vorsichtig, wenn ein Agent Ihnen sagt: „Dies ist einer der bekanntesten Entwickler in Panama.“ Wofür sind sie bekannt? Schlechte Projekte? Wir würden sagen, dass „etabliert“ wahrscheinlich eines der wichtigsten Kriterien ist, um einen Entwickler mit einer nachgewiesenen Erfolgsbilanz ähnlicher Projekte zu bestimmen. Nur weil der Entwickler vier Tankstellen in Rio Bajo gebaut hat, bedeutet das nicht, dass er die Expertise hat, einen 60-stöckigen Wolkenkratzer in der Innenstadt von Panama-Stadt zu bauen.
Wir geben unseren Kunden immer einen Hinweis darauf, welcher Prozentsatz des Gebäudes verkauft ist, da der Entwickler in aller Wahrscheinlichkeit eine magische Zahl im Kopf hat, bei der er mit den Bauarbeiten beginnen wird. Meistens möchte der Entwickler in der Regel mindestens 30% des Gebäudes verkauft haben, bevor er mit den Erdarbeiten und dem Legen des Fundaments beginnt. Manchmal sind es sogar 50-60%, daher ist es sehr wichtig, Ihren Verkäufer zu fragen, wie viel des Gebäudes verkauft ist und welche Benchmarks noch erreicht werden müssen.
Es gibt diese seltenen Projekte, die so gut finanziert sind, dass der Baubeginn ein fester Termin ist, der streng eingehalten wird und in Stein gemeißelt ist, unabhängig von der Anzahl der Vorverkäufe. Das bedeutet jedoch nicht, dass das Projekt nach großem Trara und einem pünktlichen Start nicht zum Stillstand kommt, weil die Verkäufe schlecht waren.
Der Bauunternehmer ist eines der wichtigsten Teile jedes Entwicklungsteams und oft vergibt der Entwickler die Arbeiten an ein externes Bauunternehmen. Neun von zehn Mal ist die Firma, die den Bau durchführt, panamaisch.
Nützlicher Tipp: Stellen Sie sicher, dass das Projekt, in das Sie investieren, von einem Bauunternehmen mit solider Erfolgsbilanz abgeschlossen wird.
Nehmen Sie sich die zusätzliche Stunde und lassen Sie sich von Ihrem Makler durch die Stadt fahren, um Ihnen ein anderes Gebäude zu zeigen, das fertiggestellt wurde, damit Sie einen Eindruck von der Handwerkskunst und der Qualität der Arbeit bekommen, die dieser Bauunternehmer geleistet hat. Wir denken, wenn der Entwickler bei einem Modellapartment nicht sein Bestes gibt, wie wird der Rest des Gebäudes aussehen?
Dinge, auf die man in einem Modellapartment oder einem bestehenden Gebäude achten sollte:
- Linien, Nähte und Symmetrie: Beginnen Sie mit den Badezimmern. Schließt die Tür bündig mit dem Boden und der Wand? Ist die Toilette und das Waschbecken richtig installiert und professionell verrohrt? Wie passen die Wände zum Dach?
- Türen, Böden und Arbeitsplatten: Schließen und dichten sie ab? Sind Fliesen verfugt, Türen massiv und Arbeitsplatten/Schränke gleichmäßig gesetzt?
- Bestehendes Gebäude: Hat das Gebäude die Zeit überdauert oder fallen Fliesen vom Dach, blättert Farbe von den Wänden und fallen Türen aus den Angeln? In einer bestehenden Immobilie immer den Wasserdruck prüfen.
Seien Sie vorsichtig, wenn Sie direkt beim Entwickler kaufen, denn 1) erhalten Sie wahrscheinlich keinen besseren Preis und 2) brauchen Sie auf jeden Fall jemanden an Ihrer Seite, falls etwas schief geht.
Vertragsfallen in Panama: So vermeiden Sie die häufigsten Fehler
Also, Sie haben diesen perfekten Ort hier in Panama gefunden. Meistens ist eine Art Anzahlung erforderlich, um die Einheit zu halten, in der Regel zwischen 1.000 und 10.000 $. Indem Sie vor der Unterzeichnung Geld hinterlegen, halten Sie Ihre Immobilie und sichern einen Preis.
Der beste Ausgangspunkt ist, sich einen guten Anwalt zu suchen, vorzugsweise jemanden hier in Panama, der bereits mit dem Projekt, dem Standort oder dem Entwickler, mit dem Sie Ihren Vertrag abschließen, vertraut ist.
Wie wissen Sie, dass Sie einen guten Anwalt haben? Verbindungen sind in Panama enorm wichtig, vielleicht sogar mehr als Witz oder Talent. Wir verweisen unsere Kunden immer an die gleichen drei oder vier Anwälte, von denen wir wissen, dass sie den Job erledigen können, einfach weil es scheint, als ob jeder diesen Leuten einen Gefallen schuldet. Während es logisch erscheinen mag, sich für die größte und beste Kanzlei zu entscheiden, sind diese Kanzleien oft überbucht und weniger in der Lage, Ihnen einen großartigen Kundenservice zu bieten. Wir bevorzugen es, unsere Kunden an kleinere Kanzleien zu verweisen, da sie feststellen werden, dass die persönliche Beziehung und das Engagement bei diesen kleineren Agenturen viel stärker sind. Die Preise bei den kleineren Kanzleien sind ebenfalls viel niedriger, also ist es eine Win-Win-Situation.
Rechtlich bindende Verträge müssen hier in Panama auf Spanisch sein, daher finden Sie normalerweise einen Vertrag auf Spanisch mit einer exakten englischen Übersetzung nebeneinander. Wenn Ihr Vertrag nur auf Spanisch ist, sollte jemand wie wir in der Lage sein, Ihnen eine übersetzte Version zu besorgen.
Im Falle eines Vorkaufversprechens direkt vom Entwickler, stellen Sie sicher, dass der Verkäufer im Vertrag die Immobilie besitzt oder den Entwickler in irgendeiner Weise vertritt. Diese Überprüfung kann von Ihrem Anwalt mit einer einfachen Anfrage beim Öffentlichen Register durchgeführt werden. Achten Sie auch auf eine Materialescalation-Klausel, da Sie als neuer Käufer dafür verantwortlich sein werden.
Diese Vertragsfallen und wie man die Fallstricke vermeidet:
Nachdem wir hier eine Reihe von Verträgen durchgesehen haben, haben wir ein paar rote Flaggen identifiziert. Die folgenden Klauseln sind uns begegnet, manchmal auf die harte Tour, die wir für von größter Bedeutung halten, dass ein Agent in Panama darauf achtet:
1. Materialescalation-Klausel: Diese Klausel ist eine Tatsache des Lebens und kein schmutziger Trick, den Entwickler anwenden, um diesen zusätzlichen Cent aus Ihnen herauszuholen. Tatsächlich ist es ein schmutziger Trick, aber jeder tut es, besonders in den heutigen Inflationszeiten. Es ist in jedem einzelnen Vorkaufsvertrag enthalten, mit Ausnahme derjenigen, die innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss sind, oder im Falle eines Wiederverkaufs, bei dem der vorherige Käufer dessen Entfernung verhandelt hat.
Nützlicher Tipp: Wenn Sie eine Materialescalation-Klausel in einem Vertrag für ein Gebäude sehen, das innerhalb von sechs Monaten fertiggestellt wird, drängen Sie den Verkäufer, sie zu entfernen. Wie stark können die Materialkosten in sechs Monaten vernünftigerweise steigen?
Aber es gibt auch Möglichkeiten, diese Klausel zu entfernen, selbst wenn Ihr Vorkaufsvertrag über die sechsmonatige Fertigstellungsperiode hinausgeht.
Zunächst einmal wissen Sie, dass der maximale mögliche Anstieg Ihres Preises 10 % betragen sollte. Wenn wir etwas sehen, das auch nur annähernd diese Zahl erreicht, stellen wir sicher, dass es auf 5 % begrenzt wird. Was wir unseren Kunden normalerweise sagen, ist, dass wir, weil diese Klausel ziemlich standardmäßig formuliert ist, etwas tun müssen, das Sie, den Käufer, von der Masse abhebt. Eine offensichtliche Taktik wäre, mehr als eine Einheit zu kaufen. Wenn Sie nicht in der Lage sind, mehrere Einheiten zu kaufen, machen Sie sich keine Sorgen.
Ein weiteres Verhandlungsmittel ist, mehr als den erforderlichen Geldbetrag zu hinterlegen oder zumindest den Zeitplan für die Anzahlung zu beschleunigen (dadurch zeigen Sie Ihr Interesse und Ihre Ernsthaftigkeit). Die meisten Projekte erfordern insgesamt 30-40 % Anzahlung, bevor die Einheit geliefert wird. Ein typischer Anzahlungssplan ist der folgende:
- 10 % bei Unterzeichnung (abzüglich der Anzahlungsbeträge)
- 10 % bei Baubeginn
- 10 % drei bis sechs Monate nach Baubeginn
Im Fall einer Einheit, die mehr als ein Jahr im Bau ist, wird der Entwickler oft die vollen 40 % Anzahlung bei Unterzeichnung des Vertrags verlangen. Einige Entwickler sind eifrig, einen Verkauf zu tätigen, und werden die Eskalationsklausel einfach auf Anfrage fallen lassen. Gleichzeitig sind wir immer auf der Hut, wenn mehr Geld im Voraus verlangt wird, da dies darauf hinweisen kann, dass der Bauherr a) knapp bei Kasse ist, b) im Verzug ist oder c) niedrige Verkaufszahlen hat.
Wir empfehlen unseren Kunden immer, daran zu denken, dass Entwickler hier normalerweise am längeren Hebel sitzen: Sie beginnen oft mit sehr wenig Eigenkapital, warten stattdessen, bis ein gewisser Prozentsatz verkauft ist, bevor sie mit dem Bau beginnen. Was bedeutet das? Geringes Risiko seitens des Entwicklers KANN (aber nicht immer) ein mangelndes Engagement darstellen. Deshalb empfehlen wir, wie bereits erwähnt, immer, ausschließlich mit seriösen Entwicklern zu arbeiten. Menschen wie wir, die jahrelange Erfahrung haben, kennen diese Leute wie unsere Westentasche. Aber als neuer Käufer stehen die Chancen gut, dass diese Namen Ihnen unbekannt sind. In solchen Fällen finden Sie einen Makler, der Ihnen grünes Licht geben kann, bevor Sie sich in eine Einheit und deren auffälligen Entwickler verlieben.
2. Wartungsgebühren-Klausel: So gut wie wertlos. Tatsächlich können Sie davon ausgehen, dass der Entwickler diese Wartungsgebühr (die normalerweise eine Pauschalgebühr oder eine Gebühr pro Quadratmeter ist) für nicht mehr als ein Jahr nach Übergabe des Gebäudes hält. Nach einem Jahr endet die Verpflichtung des Entwicklers zur Verwaltung des Objekts (und er gibt die Haftung für Baufehler auf). Dann treten professionelle Immobilienverwaltungsfirmen ein und die Gebühren können steigen.
3. Kündigungsklauseln: Seien Sie vorsichtig, wenn irgendwo im Vertrag Formulierungen wie „Der Verkäufer hat die Option, diesen Vertrag jederzeit zu kündigen, wobei alle Anzahlungsbeträge zurückerstattet werden.“ enthalten sind. Wir haben dies besonders in einem Markt mit steigenden Preisen gesehen, in dem der Entwickler das Gefühl hat, dass er sich vom ursprünglichen Käufer trennen und die gleiche Immobilie zum doppelten Preis verkaufen kann.
Diese Art von Klausel ist nirgendwo auf der Welt cool, aber hier in Panama kommt sie regelmäßig vor; vielleicht das Ergebnis eines so neuen Marktes. Als Vertreter des Käufers stellen wir immer sicher, dass unsere Kunden im Falle eines Projektversagens abgesichert sind. Einige Entwickler bieten eine Rückzahlung aller Anzahlungsbeträge plus zusätzliche 2-6 % Zinsen. Wenn wir keines dieser Schutzworte im Vertrag sehen, stellen wir sicher, dass sie hinzugefügt werden, bevor jemand unterschreibt.
4. Nicht-Übertragbarkeitsklausel: Einige Entwickler fügen eine Klausel hinzu, die dem Käufer untersagt, seine Immobilie weiterzuverkaufen, bevor er/sie sie übernommen hat. Manchmal wird angegeben „innerhalb von sechs Monaten nach Einzug“; andere Male müssen Sie eine schriftliche Genehmigung vom Entwickler einholen. Was bedeutet das? Es bedeutet, dass sie versuchen werden, Provision zu kassieren, die direkt von Ihrem Gewinn abgezogen wird, wenn Sie versuchen, Ihre Einheit vor Fertigstellung weiterzuverkaufen.
Fazit: Wichtige Erkenntnisse für Immobilieninvestitionen in Panama
Wir halten das kurz und bündig, denn wie George Berns sagte: „Das Geheimnis einer guten Predigt ist ein guter Anfang und ein gutes Ende, und die beiden sollten so nah wie möglich beieinander liegen.“
Panama ist großartig! Die Lebenshaltungskosten sind niedrig, die Menschen sind wunderbar und Immobilien sind immer noch erschwinglich für das, was Sie bekommen. Es gibt Tausende von Menschen, die jeden Monat hierher ziehen, und dieses Land hat sie mit offenen Armen willkommen geheißen. Panamas lange Geschichte war schon immer eine der Toleranz: religiöse, politische, rassische Toleranz – Sie nennen es. Auch die echte Toleranz gegenüber Ausländern, die in ihrem Land leben.
Leider hat sich diese Toleranz auch in die Immobilienwelt erstreckt und bisher hat niemand die Spiele angesprochen, die gespielt werden, und die Tricks, die verwendet werden.
Der Immobilienmarkt in Panama hat und wird weiterhin klugen Investoren viel Geld einbringen. Die negativen Dinge, die wir in diesem Bericht erwähnt haben, sollen niemanden davon abhalten, nach Panama zu kommen, denn unserer bescheidenen Meinung nach überwiegen die Vorteile die Risiken bei weitem. Finden Sie einfach den richtigen Partner und Sie werden gut zurechtkommen. Wissen Sie, welche Fallstricke zu vermeiden sind, kennen Sie die Tricks, die Leute anwenden werden, und wissen Sie, dass wir hier sind, um Ihnen zu helfen, wenn Sie uns brauchen.
Nichts macht uns glücklicher als einen zufriedenen Kunden, der nach Hause geht und all seinen Freunden erzählt, wie wunderbar seine Erfahrung beim Immobilienkauf in Panama war. Wie wir bereits früher gesagt haben, schreiben wir diesen Bericht, damit Sie – der potenzielle Käufer – wissen, was wir, die Immobilienexperten, in unserer Zeit hier in Panama gesehen haben.
Wir werden nirgendwo hingehen, und wir werden wahrscheinlich bei der Arbeit sein, während Sie in Ihrem Büro sitzen und diesen Leitfaden lesen. Wenn Ihnen also gefällt, was Sie hier gesehen haben, rufen Sie uns an, auch wenn es nur darum geht, über Nicht-Übertragbarkeitsklauseln zu plaudern.
